 |
| 新莊 瀚羽蒔光 |
瀚羽蒔光位於新北市新莊區，是目前正蓋到一半的預售屋，基地位置在新莊的中正路上，屬於新莊舊市區裡的新建案。
而新北市新莊區，是雙北首購族購屋的重點熱區之一，以新北市的人口數來看，新莊人口高達42萬，僅次於55萬的板橋區。
新莊數十年來，在政府重大建設與投資計畫不斷下，重劃區如雨後春筍般冒出。對於剛想買房的首購族群，可能多多少少都想過一個問題：要買新房子，是要買重劃區，還是舊市區呢？
重劃區街廓無電線，道路充滿植栽也比較寬敞，且新大樓林立，整體環境乾淨新穎，政府重大建設多，未來增值潛力較佳。
然而，重劃區剛開始，生活採買不方便，需要歷經長草、長房子、長機能三大階段，發展時間曠日費時，對許多自住的人來說，有可能等到孩子都大了還沒發展好。
舊市區與之相反，吃、喝、玩、樂一應俱全，其中最重要的優點，就是「不愁吃」，俗話說得好——民以食為天，享受過便當、火鍋、燒烤各類美食下樓就到的便利之後，要適應吃東西選擇不多的重劃區生活，對很多人委實難以接受。
相對的，市容環境較為老舊髒亂、新房子選擇性少，可供開發的土地比較零碎、基地不規整，則是是舊市區新房子常見的缺點，而且沒有新的建設，房屋增值的潛力較差，也是許多購屋者的一大顧慮，畢竟就算是自住，也不要自己的房子跌價，這是人性。
除了重劃區與舊市區的兩難選擇之外，新莊還有「近舊市區的重劃區」與「重劃區附近的舊市區」兩種情況值得購屋者探討，這是因為新莊是一個「由重劃區包圍舊市區」的城市。
下圖可點擊放大：
 |
| 新莊 重劃區位置圖 |
如上圖，我們攤開整個新莊區來看，可以發現新莊這數十年來，共有頭前、新北知識產業園區、副都心、塭仔圳一二期等5個重劃區，其中頭前、副都心、塭仔圳三區以「ㄇ」字型將傳統的新莊鬧區包圍起來，對於中間新莊舊市區的人們想買新房，可以往外擴散到重劃區，卻不會離原本生活環境太遠，是不錯的規劃。
如前文所述，也因為重劃區包圍舊市區的特性，新莊衍生出另外的情況，即「近舊市區的重劃區建案」，這種建案的住戶能享受重劃區嶄新的環境，但又有鄰近的鬧區生活機能，相當好的解決了重劃區的缺點，是我個人認為最好的選擇。
與之相對，「重劃區附近的舊市區建案」，有機會吃到重劃區重大建設外溢的新人口紅利，可能有較佳的保值性，可惜其它缺點則不會因為靠近重劃區而有改善，我們這次參觀的建案——「瀚羽蒔光」就屬於此類。
 |
| 瀚羽蒔光 位置示意圖 |
不過新莊傳統鬧區還有另外一個優勢，就是捷運路線比新莊重劃區好很多，中和新蘆線是北捷高運量的主要路線之一，班距與實用性都比新莊重劃區的環狀線、機場線好。
瀚羽蒔光位於捷運橘線新莊站與輔大站的中間，以下是瀚羽蒔光的基本資料。
瀚羽蒔光
地區：新北市新莊區
建設公司：財團法人台灣省私立台灣盲人重建院
營造公司：詮發營造
類型：預售屋
鄰近捷運站：中和新蘆線新莊站、輔大站
總戶數：160戶住家
每層戶數與電梯：每層8戶、3部電梯
樓層：地上21層、地下4層
新莊站捷運轉乘路線圖
瀚羽蒔光的基地位置，我們有在地圖上點出，可參考GoogleMap連結，大約在捷運橘線輔大站與新莊站之間，雖然瀚羽蒔光走路到輔大站的距離比較近，但以捷運做為交通工具來看，大部分需求是通勤台北，因此捷運新莊站應該是未來瀚羽蒔光住戶的主要往來站點。
下圖可點開放大查看：
 |
| 新莊站路程時間圖 |
從捷運橘線新莊站出發，一站可抵達頭前庄站，在此轉乘捷運環狀線後，到板橋車站約需24分鐘，可以在板橋搭乘「高鐵」不管商務外出或全家旅遊都很方便。
從新莊站一路沿著捷運橘線，大約17分鐘就可抵達捷運轉乘大站——民權西路站，並可在此轉乘貫穿台北市中心的捷運紅線。而沿著中和新蘆線繼續搭乘約25分鐘可以到達松江南京站，可在此站換乘松山新店線。
從民權西路轉紅線後，抵達台北車站大約是26分鐘，中正紀念堂站約需29分。
要往文湖線的方向，則可以一路坐中和新蘆線到忠孝新生站，再從忠孝新生轉板南線到忠孝復興站，整體路程大約是34分鐘左右。
綜合來看，捷運新莊站距離台北各區，約莫是30分鐘以內，只有東邊的南港、文山等地需要到35~40分鐘以上才到得了，對於許多在雙北上班的小資族來說，屬於還能接受的通勤時間，方便性還算不錯。
新莊站捷運出站步行路線
從新莊站走到瀚羽蒔光的基地位置，需要走一小段，約需12分鐘左右。
看房當天，我從捷運新莊站的一號出口出發，直接沿著中正路直行，一路上會先看到瀚羽蒔光的接待中心，位置是建案鳳凰花園的一樓店面，同行友人一開始還誤會這棟新大樓就是瀚羽蒔光，鬧了小笑話。
下圖可點擊放大：
 |
| 新莊站步行瀚羽蒔光路線 |
從地圖上可以看出，從新莊站走到瀚羽蒔光的路線相當單純，一路沿著中正路直走就可以了，而且這段路途非常熱鬧，從銀行、餐廳、各式生活用品商家應有盡有。
瀚羽蒔光與捷運站、店家的相對位置符合「捷運-商圈-家園」，這樣的動線是我覺得最棒的。為什麼呢？
我自己是重度仰賴捷運的通勤族，因此上班、上學前，可以在走到捷運的路上先吃個早餐，或是下班、下課後，出捷運站在路上先吃個晚餐，是我的日常生活樣貌，看似小事，卻是踏踏實實的方便。
「生活，就是日復一日的長期累積。」
像這種每天都用得到的便利，是我們買房時很務實的考量。我有個長輩是在地的老新莊人，她曾說捷運新莊站這邊是她認為新莊最好的地段，理由就是因為這種便利性，我也非常認同這種方便，不過若說新莊最好的地段，我反而會選新興重劃區，也算是新舊世代的切入點不同吧。
小可惜的地方是捷運站要走12分鐘，確實有點久。
至於另一個方向，從捷運輔大站走過來約9~10分鐘，比較近一點，但是由於前述提到的塭仔圳重劃區規劃，目前兩側是一片荒涼，商家建築物都已經拆掉了，沒有任何東西，相關的商業規劃似乎還未定案，若輔大站周邊成功發展起來，對瀚羽蒔光的住戶會比較好，只是從目前看來，保守估計發展到好恐怕也要15~20年以後了。
瀚羽蒔光樓層平面圖
當天到了瀚羽蒔光的接待中心後，迎面而來的是一道消毒門，接著熱情的銷售大姐便登場，一邊帶著我們講解區域發展，一邊也利用現場的模型，跟我們介紹瀚羽蒔光的規劃。
瀚羽蒔光設計每層8戶，共有3部電梯，梯戶比算符合水準，而且一出電梯也有規劃梯廳採光，不會有梯間昏暗的情況，這點還不錯。
下圖可點擊放大：
 |
| 瀚羽蒔光 樓層平面圖 |
瀚羽蒔光南面是中正路，北面預計是盲人重建院的新院區大樓。另外要注意的是，西側為65高架橋，影響比較大的應該是F戶，許多臥室開窗都是朝向65高架橋，噪音與灰塵問題會比較嚴重。
至於朝南面向新莊中正路的戶別，是此區最熱鬧的大馬路，難免會有車流量大，車流聲較吵的問題。瀚羽蒔光主打中正路與65快速道路雙大道的地理位置，有好也有壞，好處是大馬路邊的房子因為方便，普遍保值性比較強，壞處則是兩個大道的車流噪音是不小的抗性，尤其對重視居家寧靜的人，應該比較難接受。
而從樓層平面圖來看，我們主要參考的兩房中，G戶格局很漂亮，其他戶格局很糟糕。
瀚羽蒔光C/D戶格局分析
我們先分析一下，權狀坪數最小的C戶跟D戶，這兩戶的格局基本是對稱的，只差在坪數有些微不同，C戶為20.57坪，D戶為20.64坪。
下圖可點擊放大：
 |
| 瀚羽蒔光 C/D戶 格局圖 |
這個格局跟同在新莊的百邑富都匯(點此前往評價)的22坪，配置幾乎是相同的。
戶型單面採光，因此採光面比較少，能開窗的部分都留給了兩間臥室，所以是暗廳的規劃，客廳沒有對外窗直接採光，連間接採光也沒有的話，是目前市場上很扣分的條件。
由於人工的燈光照明，都是從一個點發散光源，不像自然陽光是全方面的採光進來，所以沒有辦法做到陽光灑落的自然感，空間已經很小的情況下，沒有自然光源，整個家的空間感就會顯得很差。
我曾看過類似格局的冠德泰極成屋，人一開門進去，那種黑壓壓的壓迫感就顯得很重，一些應對方法，是將圖上臥室位置的隔間改做霧面玻璃拉門，或是接近天花板的隔間牆做格柵、玻璃等透光的設計，間接汲取一點光源到客廳，改善昏暗的問題。
不過這僅僅是改善，而非解決採光困境，而且用玻璃拉門隔間，實際住起來的實用性是堪憂的，對很多人也不太能接受，會覺得房間好像變成半開放，或是擔心隔音沒有本來的隔間牆好。
這個戶型不能動的水區與陽台都集中在側邊，內部的輕隔間也可以考慮不要，比較有改動的機會。
比方說將客廳改到圖上次臥室的位置，原先的客廳則設計為暗房，做書房或小孩房使用。或是改動原先封閉式廚房的設計，捨棄與次臥的隔間牆的話，可能也有改成開放廚房與配置中島的餘地。整個戶型可以根據購屋者的需求做一點彈性變化，瀚羽蒔光樓高3米5也算有減緩一點壓迫感。
瀚羽蒔光C/D戶算是為了壓低總價，犧牲了許多格局的舒適性，畢竟在單價較高的市況下，21坪不到的總價比較在許多人能負擔的範圍。
另外幾個缺點，則是進門後有一個橫樑，這個位置的樑比較顯眼，我自己不太喜歡，冷氣室外機佔用陽台空間，也是小小的不方便。
瀚羽蒔光H戶格局分析
再來我們參考的是稍微大一點的H戶，坪數為24.11坪。
然而，坪數更大，格局卻比C/D戶更糟糕。
下圖可點擊放大：
 |
| 瀚羽蒔光 H戶 格局圖 |
先說H戶相比C/D戶好的地方，優點我認為是朝北面盲人重建院新大樓，車流噪音會比較小，以及橫樑位置在視覺上的壓迫感比C/D戶小，另外就是這戶的廁所有開窗，是許多人買房很在意的要點。
除上述幾點之外，這戶的採光面比C/D戶還悲劇，有一間臥室無法開窗，只能做到1+1房，珍貴的採光面被水區擋住了一半，暗廳問題比C/D戶還無解，因為廁所的牆有防水工程，並不像隔間牆可以輕易更改的。
我自己覺得把小坪數的珍貴採光面給衛浴，是有點因小失大的事情，因為現在衛浴都有標配暖風機，換氣除濕都很便利。
以我個人意見來說，要找瀚羽蒔光兩房的話，能買別戶不需要選H戶就是了。
瀚羽蒔光E戶格局分析
兩房往上再更大一點的戶別，是25.21坪的E戶，這一戶雖然權狀坪數比較大，仔細觀察的話會發現採光其實跟C/D戶差不多，這是因為外牆設計上的柱子，擋住了部分自然光的照射。
下圖可點擊放大：
 |
| 瀚羽蒔光 E戶 格局圖 |
瀚羽蒔光E戶，首先我覺得有個相當特別的地方，就是廚房有開窗。
由於抽油煙機的排風管在設計上不會想拉太長，以免影響排油煙的效果，因此大部分廚房位置會設計緊鄰陽台，減少排風管所需的長度，在這種狀況下，規劃戶型時，廚房已經有透過陽台門對外，就比較不會再設計開窗，因為小坪數房子每段採光都很珍貴。
E戶廚房開了小窗，我覺得是蠻奢侈愜意的規劃，確實也是目前市場上兩房很少見的設計。
仔細觀察的話，這戶格局的優缺點跟我們前面分析的C/D戶，其實也都是一樣的，因為雖然E戶坪數較大一些，但格局上只是橫向比C/D戶再擴張一點，多了一個開放書房的+1，我覺得設計上沒有很好，多了坪數，格局問題卻沒有多大改善。
房間大了一點、廁所大了一點、客餐廳寬了一點，小房子暗廳的壓迫感仍在。
瀚羽蒔光G戶格局分析
當銷售大姐介紹兩房到G戶的時候，我們的眼中終於一亮，瀚羽蒔光總算有個好格局的兩房了。
下圖可點擊放大：
 |
| 瀚羽蒔光 G戶 格局圖 |
從圖上可以看到，瀚羽蒔光G戶有明廳明房所有衛浴都開窗的設計，而且進門之後是寬廣的客餐廳公領域，給人的感覺會比較開闊舒適。
客廳的電視牆不像上述幾個戶型，因為給臥室開門出入減少了電視牆長度，因此只有小小一段可以擺電視，G戶電視牆長度足夠，安定面高，此外有小走道可以區隔公私領域，不會有客廳與臥室互相打擾的情況，雖然小坪數有走道坪效比較不好，但因為G戶的走道我覺得還在可接受範圍，我認為是瑕不掩瑜。
有些人可能會有穿堂煞的顧慮，意即進門看穿客廳直面窗戶，我覺得這點只要在入門後立個霧玻璃或裝飾牆，就能夠解決，還能夠打造一個小小玄關，屬於裝潢可以解決的小問題。
而且這一戶的樑柱都在外面，不會有室內零碎空間難應用，也沒有室內橫樑造成視覺上的突兀感，冷氣室外機也在陽台外，不佔用坪數，整體規劃只能說跟其他戶型的兩房有雲泥之別，是非常難得的兩房好格局。
缺點的部分我認為要注意的有幾點，第一個是30坪的總價對很多人已經是不小的負擔，可能會期望有2+1房的規劃，而G戶兩房只有主臥能放得下雙人床，是因為主臥跟次臥的空間劃分差距太大，都給了主臥的緣故，所以主臥整排衣櫃在空間上有點奢侈了。
另外，G戶的陽台是面向65高架，陽台曬衣灰塵較重，應該是許多人很困擾的問題，也提醒大家注意，而且陽台灰塵讓洗好的衣服又髒掉，是蠻棘手的，但這戶陽台設計有先內凹，可能有適度減緩此問題。此外的小缺點是，冰箱位置在廚房外，動線上稍微不太順。
但整體來說，我們仍然認為這戶兩房是非常好的格局。
瀚羽蒔光社區整體評價與價格
瀚羽蒔光我覺得很值得一提的是建材，這個案子給的用料算是相當不錯。
首先21樓的大樓採用全棟SRC與柱內灌漿工法，是很少見下重本的設計，畢竟通常這種是打造30層樓的超高大樓才會規劃的用料，甚至很多25樓以上的新大樓，也只有1~10樓左右採用SRC，從這個地方可以看到瀚羽蒔光在結構安全上的堅持，我們很認可這點。
除此之外，像是BWT淨水器、太格木地板、進口德國廚具、STUDOR吸氣閥等，是跟我們生活習習相關的好配備，林內三機、TOTO衛浴也都是市場普遍認可的好建材，對找新房子的人來說，應該都會喜歡他們提供的內容，相當不錯。
 |
| 瀚羽蒔光 大樓外觀模擬圖 |
瀚羽蒔光最大的問題，其實是「建設公司」。
雖然盲人重建院有其愛心公益的性質，我也很認同，但我覺得不能因為它公益，就無視預售屋沒有建商口碑支撐的大問題。術業有專攻，公益愛心是一回事，蓋房子又是一回事，而且蓋房子很複雜，是相當考驗建商經驗的。
後續已購客相關的維修保固跟服務，盲人重建院能否好好妥善處理，多少會讓人顧慮。雖然盲人重建院找來吉田建設做為顧問，畢竟跟建設公司自己下來雕琢作品不同，否則市場上也不會因建商口碑每坪單價差距到10萬以上了，消費者眼睛是雪亮的，尤其買得又是這麼高額的品項。
我們參觀瀚羽蒔光時，這個建案還沒有開賣，銷售大姐給我們的報價是55~62萬/坪，此案後續已經開始販售，真正的成交價有賴實價登錄揭露了。
以上就是這次的賞屋心得分享，希望這些資訊能對你有幫助。
同場加映：
新莊的預售屋，除了瀚羽蒔光之外，之前我也有看了在副都心內的百邑富都匯與頭前重劃區的品牌建商之作——國美珩月，有想買新莊預售屋的你，不妨也看看我們這兩篇詳細的賞屋心得哦。
想看更多捷運中和新蘆線附近的建案，可以點標籤「中和新蘆線」，或是點標籤「新莊區」看看我的其他篇賞屋心得。
＊心得文圖片來源：建案廣告、樓層平面圖、格局圖片、公設圖片取自建案專屬網站與現場提供的紙本資料。捷運路線圖為捷運局網站、地圖截自Google Map。
▶ 買房如何挑？首購族挑選指南 在這裡。
1 留言
謝謝分享，很受用☺️☺️
回覆刪除謝謝你留下回饋！