百邑富都匯 - 評價與格局分析 - 新北市新莊區

新莊 百邑富都匯

百邑富都匯位於新北市新莊區，是新莊副都心重劃區內的預售屋，地段位置鄰近宏匯廣場與機場捷運，也是重劃區內討論度蠻高的建案。

幾個月前，聽說我原先住在台北的長輩，剛搬到新莊重劃區的新房子，我還覺得困惑不已。

我們這代北漂年輕人，因為錢多的工作機會都集中在台北市中心，不管租屋、買房，都拼命想往台北擠，怎麼老人家這麼奢侈，卻是往新北市搬呢？

直到因公出差，跑了幾趟新莊的頭前與副都心重劃區後，我才漸漸理解長輩的這個選擇。

寬闊的街道、濃翠的綠樹，老人家走在路上是一股悠閒的寧靜氛圍環繞，相比台北老公寓旁滿滿路邊停車的狹小人行道，走起來舒服太多了。而且重劃區內公園綠地多，新房子又都有自己的園藝造景，對於早起運動的長輩們，可以在芬多精的包圍下開啟嶄新的一天。

他們打趣的跟我說道：

「反正那些長大了不再可愛的子女們，通通都趕出去了，只是要看孫的話，不需要這麼大的空間。」

賣掉北市老公寓，換個小巧的新房子，他們也比較沒有漏水的煩心事要處理，重點還是想要一個步調更慢、更舒適愜意的生活。

公園綠地 取自百邑富都匯官網

我跟辦公室裡的同事——自詡為住在天母的「獨立白領，新世代年輕女性」聊到這件事時，這位女同事石破天驚的講了句：「哦？新莊副都心嗎？我上個禮拜也剛買一間房子哦。」

嚇得我眼珠子都要掉出來了。

我一直以為像她這樣能力極佳、表現優秀又年輕的女性，若要買房會是跟家裡人一起買在台北，如果是自己買，也會像我們另一個同事一樣，從台北核心地段的小套房買起。

住在天母正核心，卻選擇新莊副都心，這實在令我訝異。

身為白領麗人的她直言不諱——就是看好新莊重大建設與發展，投資置產！

以同事的情況來說，雖然薪資與財力條件極好，但偏偏不懂也不熟悉股票、基金等金融投資商品，加上家裡是房地產相關產業出身，因此比我們一般人更有膽子買房投資，而她剛入手的新房子，就是百邑富都匯。

「怎麼樣？你要不要也去看看啊。」就這樣，在女同事的邀約下，我決定跟著她這位已購客前往參觀此建案。

沒想到，退休後白髮蒼蒼的年長者與職場裡冉冉上升的女強人，最終竟不約而同，匯聚在新莊的重劃區。

以下是新莊副都心預售案，百邑富都匯的基本資料。

百邑富都匯

 

地區：新北市新莊區

建設公司：百邑建設

營造公司：漢城營造

類型：預售屋

鄰近捷運站：環狀線&機場捷運線新北產業園區站(A3)、機場捷運線新莊副都心站(A4)

總戶數：160戶住家、8戶辦公室、2戶餐廳、24戶旅館客房

每層戶數與電梯：每層8戶、2部電梯

樓層：地上23層、地下5層

A3站/新北產業園區站轉乘路線

百邑富都匯的基地位置我們在地圖上點出，可參考GoogleMap連結。

最靠近的捷運站點，是機場捷運A4站新莊副都心站，但與A3站新北產業園區站的距離也相差無幾，幾乎就是在A3站與A4站的中間。

其實像這樣離兩個站點都差不多的情況，除非兩個捷運站的路線不同，不然方便性上，還遠遠不如離一個捷運站近一點就好。

A3新北產業園區站 立體圖

相比A4站，A3站可以轉乘環狀線，距離台北市也較近，還有直達車可以乘坐，除了要搭乘機場捷運往林口、桃園方向時，會優先選擇A4新莊副都心站，否則以機捷做為交通手段的話，未來百邑富都匯的住戶，九成以上的情況應該都是在A3站搭乘。

因此我們就以A3站新北產業園區站出發，分析百邑富都匯的捷運交通方便性。

下圖可點開放大查看：

A3新北產業園區站路程時間圖

首先是環狀線，從新北產業園區站出發，大約10分鐘可以抵達轉乘捷運中和新蘆線的頭前庄站，在這裏轉乘捷運橘線可以往台北市大同區，繼續沿著捷運黃線搭乘，約23分鐘可以抵達捷運板橋站，在此轉搭火車與「高鐵」相當便利。

在這邊我們想提醒兩個要點。

第一點是環狀線通勤的時間，圖上我們是抓搭乘的平均費時，而每次所費時間差距可能會很大，這取決於入捷運站時，有沒有剛好遇到列車進站，為什麼這點影響這麼多呢？因為目前的環狀線「班距」實在太久了！

根據官方資料，環狀線尖峰時段約4~7分鐘一班，離峰時段與例假日約5~10分鐘一班，看數字好像還行，但我自己多次實際搭乘的經驗卻是，等車等7~10分鐘是很常見的情況。

明明環狀線到板橋站從圖上看起來只有4站，單純的捷運車程可能只有12分左右，之所以會花到將近23分鐘，就是因為大家搭乘時，花最多時間的其實是在等捷運來。

捷運班距這點，牽涉到環狀線的營運狀況，由於環狀線進出站的使用人次不多，能取得的車票收入就比較少，所以現在還沒有足夠的資源讓環狀線頻繁發車，也因此便利性大打折扣。

第二個要點是由於環狀線的規劃，是後來才拍板定案的，因此與其他舊的捷運路線如中和新蘆線頭前庄站，或是板南線板橋站轉乘不方便，這一直是為人詬病的地方，前者是地上三樓轉地下二樓跨度大，後者則是路線彎彎繞繞容易走錯迷失。

 

下圖可點擊放大：

頭前庄站 環狀線轉乘新蘆線示意圖

除了往板橋或新店方向搭環狀線較快之外，要進台北市的話，還是機場捷運會比環狀線轉車來得快，以下我們分析從機場線A3站開始的通勤路線。

從A3站出發，捷運車程約5分鐘可抵達A2站，步行約4分鐘後可抵達中和新蘆線三重站，整體路程約需9分鐘。

而機場捷運抵達A1台北車站，捷運車程約需10分鐘，在台北車站內步行約10分鐘，可開始轉乘台北捷運板南線或淡水信義線，整體路程約需20分鐘。

由於A1台北車站的站點，在松山新店線北門站與北捷台北車站中間，因此也可以選擇步行約10分鐘，到綠線北門站轉乘。

從以上內容可以看出，進到台北市中心，50%是捷運車程，50%都是步行轉乘的時間，因此對於有些重度捷運族就會認為機場捷運的便利性差了一大截，也是我身邊白領上班小資族們，實際搭機捷通勤後，都給負評為多的原因之一。

但住在天母的女強人同事覺得這說法太過誇張，大翻白眼直言：「走10分鐘就嫌遠，你們也太過草莓了！整天坐辦公室，走走路對身體並不差好嗎。」我們聽罷也覺得自己好像太尊貴了點，不禁笑了出來。

 

下圖可點擊放大：

機捷A1台北車站 位置圖

兩種說法都有道理，就看每個人的步行習慣了。

從A3站出發，到北門或台北車站轉車後，板南線抵達忠孝復興約30分鐘，松山新店線抵達南京復興約36分鐘，淡水紅線民權西路站約24分，中正紀念堂約29分鐘。

以機捷A3通勤，整個台北核心區域多在30~35分鐘左右，我認為是一般上班族普遍還可以妥協接受的時間。

然而，機場捷運也完全複製了環狀線的重大缺點：轉乘不方便與班距過長。

轉乘不方便，步行距離過長的問題，我們已在前文提到，而機捷現階段15分鐘發一班車，直達車30分鐘發一班車的班距，比環狀線的班距還慘烈，真的是輸其他捷運輸多了。

此外，1,280元的捷運月票也不支援機場捷運，所以整體而言，論通勤與交通便利性，我對捷運新北產業園區站的評價並不高。

新北產業園區站步行路線

要從新北產業園區站走到百邑富都匯，這段距離我覺得算是稍遠，整體走來大概要13~15分鐘左右。

下圖可點擊放大：

新北產業園區站步行百邑富都匯路線

出了新北產業園區站後，我先從五工路上的出口往南走思源路方向，穿過新北大道的壓迫高架橋，直走一小段後，轉走中央路。

在這個路口有一個顯眼的地標——宏匯 i-Tower 大樓，也是Google地圖上標示光寶科的所在位置，是高達39層，有著現代明亮風格的都會摩天大樓。

繼續沿著中央路直走，右手邊會看到三大棟氣勢凌人的遠雄中央公園，以及旁邊知名豪宅建商——元利建設的工地，不遠處則是興富發新富邑，遠雄與興富發都是副都心相當有名的大坪數社區。

可惜這個有名卻不是好的，由於坪數大，又有一般事務所遊走法律邊緣做住宅使用的問題，中央路的出名其實是前幾年常見的「新莊副都心，賠售一條街」，遠雄中央公園最貴的頂樓戶，甚至有異味無法解決的問題鬧上新聞。

這一路走來，我印象最深刻的，就是街道開闊，以及「養地中的停車場」、「正在興建中的工地」、「完工數年的新古大樓」三者相互交錯，能看出副都心重劃區仍在發展中的階段，許多建設尚未開發到位。

新莊副都心距離發展完成，應該還有數十年的光陰，等到整區都蓋了起來，想來會有煥然一新的市容。

百邑富都匯樓層平面圖

走進百邑富都匯的銷售現場，我不敢相信我的眼睛，因為這裡其實就只是一個簡陋的、小小的鐵皮貨櫃屋而已！原來是在這樣的地方，完成上千萬的房屋交易嗎？我不禁佩服女同事過人的魄力與決斷力。

下圖可點擊放大：
 

百邑富都匯 樓層平面圖

百邑富都匯的坪數格局規劃很單純，只有22坪與30坪兩種坪數，而第一眼看去，我先注意到的，是梯廳有自然採光的優點。

由於我之前租的社區，是梯廳無對外窗的設計，一層戶數又多，廊道裡昏暗的感覺就更明顯，而百邑富都匯有開天井，因此梯廳在電梯旁能有採光，這點從天天往返家門的體驗來說，會比沒有陽光照進來的感受好上很多。

但是，百邑富都匯的梯戶比就蠻糟糕的，以23層樓來看，一層8戶兩部電梯，其實不太夠，而且這點對許多自住的人來說，是蠻常注意到的缺點。

另外，我從圖上還注意到另外一個問題，就是30坪的B1/C5兩戶或C1/B5這兩戶，因為採對稱設計，所以有「後陽台對後陽台」的情況，兩戶後陽台中間只隔了一個小天井，看起來是會近到互相侵犯隱私的。

想像一下，在後陽台晾衣服時，鄰居正好也到後陽台的話，簡直是「兩眼相對，尷尬無限」從圖上來看，這距離幾乎只隔一台電梯，恐怕是隨手一拋就能丟東西到對面陽台的程度，可說是近到驚心動魄。

百邑富都匯飯店棟

由於新莊副都心的重劃區規劃，中央路以北這側土地，都受到主管機關的規範，需要有一定比例的商業用途，最常見的設計，就是供中小企業做辦公室使用的「一般事務所」。

但是住家比辦公室的客群更廣大，價格也更漂亮，所以過去建商為了好賣好賺，都是把名義上的一般事務所，包裝成住家來販售，形成遊走法律邊緣的大坪數假豪宅產品，也是中央路上重磅賠售新聞頻傳的主因之一。

而百邑富都匯做為新建案，採用的模式則是「分棟」，將商業用途與住家用途完全分開，在主管機關規範與市場需求間取得平衡，百邑富都匯的商業用途棟，就設計為飯店，也因此主打精品飯店宅。

關於同社區隔壁棟是一座飯店，有哪些優缺點呢？

優點的部分，我想到的是，如果飯店本身的「質感夠好」，住戶享受飯店服務有優惠，對社區價值是加分的，許多知名的純正飯店豪宅，就是因為享有高檔飯店服務而有獨特身價。

銷售大姐給我們的回覆是，住戶使用飯店設施，預計會有折扣優惠，而飯店將會是百邑建設自行經營，目前可能為長租旅店或酒店式公寓的設計，但一切相關細節未定。

說實話，有折扣是好事，但百邑建設自行經營我就覺得不是好事了，畢竟隔行如隔山，從來沒有經驗要做飯店還是蠻讓人擔憂的。

而且「一榮俱榮，一損俱損」的道理也適用在同棟社區，飯店名聲好品質有做起來，社區身價就會跟著高，反之飯店經營不善，或副都心住宿需求未達原先預期，若是有虧損情況，進而影響到飯店棟的管理問題，就會連帶拖累住家房價。

 

下圖可點開放大：

百邑富都匯 棟別示意圖

除此之外，百邑富都匯的商業棟跟住家棟真的太近了。

除了可能會有出入往來較為吵雜的情況外，我擔心的是「住家棟的隱私」如圖上所示，由於兩棟距離近又採直角排列，飯店棟拉開窗簾就直接望進你家裡的話，對住戶感受也會非常糟。

不過這點倒是能處理，可以運用「單向透視的玻璃窗貼」避免這問題，雖然光線會減弱一點，但住在裡面的人還是能清楚看出去，不影響景觀視野，外面則完全看不進來，保障了私密性，也只需要幾百塊的小錢。

百邑富都匯 外觀模擬圖

從百邑富都匯的外觀來看，窗戶設計向內縮，直角位置的窗戶視野中間有阻擋，比較不會直接對望，應該也能減緩一點隱私疑慮。

百邑富都匯22坪格局分析

百邑富都匯的兩房，是主打22坪的這戶，也是我的天母女同事入手的戶型，銷售大姐很開心的介紹，出於禮貌我沒有多說話，但其實我心裏已經偷偷嘆氣，這是我個人不喜歡的格局。

下圖可點擊放大：

百邑富都匯 22坪格局圖

首先整個戶型由於是單面採光，採光面又比較短，因此開窗都留給了兩間臥室，客廳被包在整間房子裡，是暗廳的規劃。

我還記得看過冠德泰極類似的暗廳成屋，也是兩個房間拿走採光，打開門的瞬間，整個空間又小又封閉的壓迫感襲來，長久住起來真的會不太舒服。

透過裝潢改善的話，可以考慮將圖上主臥位置的隔間改做霧面玻璃拉門，或是接近天花板的隔間牆做格柵、玻璃等透光的設計，間接汲取一點光源到客廳，改善昏暗的問題。

不過我認為這終究算是改善而非解決採光困境，而且用玻璃拉門隔間，實際住起來的實用性是堪憂的，對很多人也不太能接受，會覺得房間好像變成半開放，或是擔心隔音沒有本來的隔間牆好。

另外進門之後，就是貫穿整個戶型的橫樑，我覺得在視野上比較不舒服，樑的位置如果在戶型的邊緣，在裝潢上可以只有側邊的樑下高度較低，中間維持較高的室內高度，樑在中間的話會比較傷腦筋一點，因為室內看上去會很顯眼。

但是百邑富都匯的樓高為法定最高的3米6，有克服一下這個劣勢，讓空間不會那麼逼迫。

另外百邑富都匯22坪的室內空間其實整體還算好規劃，不能動的水區與陽台都集中在側邊，內部的輕隔間也可以考慮不要，比較有改動的機會。

比方說將客廳改到圖上次臥室的位置，原先的客廳則設計為暗房，做書房或小孩房使用。或是改動原先封閉式廚房的設計，捨棄與次臥的隔間牆的話，可能也有改成開放廚房與配置中島的餘地。整個戶型可以根據購屋者的需求做一點彈性變化。

說了這麼多，我想這個戶型最大的優點還是「權狀坪數小，總價較低」畢竟現在房價貴，每少個兩坪就是百萬差距了。

百邑富都匯30坪格局分析

如果說百邑富都匯22坪讓我大大搖頭，與之相反的，30坪的2+1房，就是讓我重重點頭的好規劃了！由於30坪的產品都是百邑富都匯的邊間，加上有天井的設計，因此這戶多達三個方位有採光設計。

首先這戶進門可以有一個小玄關，做落塵區或置物櫃、穿鞋椅等貼心的規劃都相當不錯，而轉個身就是餐廳。

下圖可點擊放大：

百邑富都匯 30坪格局圖

可能會有人覺得進門之後，視野直直看過去是廚房會不喜歡，認為是很多人覺得不好的「開門見灶」但這點加個小屏風或立一片霧玻璃做視野上的遮蔽即可，還能妝點一些生活情調，我個人認為不是什麼大問題。

比較難得的是，這戶型不但有兩間廁所，而且都有對外開窗，這對於很多人都是重要的必備條件，衛浴有開窗比沒有開窗來得好也是無庸置疑的。

不過，我自己有長期住在廁所無開窗的房子的經驗，因此並不將廁所有無開窗視為重要考量。

這是因為使用目前市場普遍標配的四合一暖風機，搭配除濕機，就能夠保持浴室乾燥不發霉，換氣按鈕一鍵下去，也沒有通風不佳的情況，一個環保節電的除濕機，以維持浴室乾燥的能力來說，還比開窗自然乾要好太多。但不可諱言，浴室開窗是我身邊很多人的必要條件。

這個戶型還有一個特色，就是整個房子沒有走道去切割零碎空間，客餐廳連接一起的公領域，應該會有還蠻開闊的感覺，住起來也舒適。而額外的+1房不管是做開放式書房，或是臥榻和室，也都還不錯，是奢侈的享受。

小缺點我覺得有幾個，一個是沒有明確的公私領域分別，如果客廳有客人在，家人出入臥室勢必會造成動線上的干擾，另一個則是廚房有點小，切菜備料的地方不太夠，以及+1房對精打細算購屋坪數的購屋者來說，可能會覺得用不到，多花很多錢很心痛。

最大的毛病，還是在前面提到的，這戶型有後陽台跟鄰居Say Hello的情況，而且也很難應對。

但整體而言，靠著少見的邊間三面採光條件，這戶型對許多人應該都是相當可以接受的好格局。

百邑富都匯社區整體規劃分析

百邑富都匯請來的建築團隊，我覺得還蠻不錯，從建築設計、結構工程、庭園景觀、公設規劃到燈光計畫，都是有過知名作品的團隊。

其中銷售大姐跟我們在電腦螢幕上展示袁宗南團隊設計的燈光計畫時，流動似的波紋，搭配外觀弧形線條，有特色又不至於太過張揚，想像未來完工落成，應該會是中央路上的美麗地標。

百邑富都匯 燈光設計模擬圖

建材的部分氣密窗給到6+6YKK算很頂級的規格，也有助於緩解對於未來中央路車流或飯店旅客人聲的吵雜問題。此外，樓高3米6也是舒適宜居的好規劃。

比較尷尬的，大概是這是百邑建設的第一案，建商是沒有口碑品質可供參考的。

雖然業務大姐強調百邑與新濠建設、富都新團隊等建設公司同一個老闆——新莊老市長蔡家福，但總還是全新的品牌、全新的負責人，很難給購屋者足夠的信心。

可能建設公司對消費者的顧慮也心裏有底，他們的履約保障機制，居然是非常罕見的「價金返還」！

為什麼我對這點很訝異呢？因為大部分情況下，建設公司預售階段賣房子，就是為了先從客戶那邊收到錢，緩解蓋房子的資金壓力，所以收來的頭期款大多是要拿去蓋房子的。

「價金返還」的機制，則是規範建設公司如果不能如約完工交屋，必須要將購屋者的錢「全數退回」，由於款項都是進入第三方金融機構，所以採用價金返還，在「交屋前這筆款項建商一毛都不能動用」，等於完全捨棄了預售房屋原先的緩解資金用途，所以通常是建設公司真的不缺錢蓋房才會採用這種機制。

買了百邑富都匯，就算百邑建設最後沒蓋出房子，所有付出的頭期款與工程款，至少都能從第三方銀行那全數拿回，是對買房人保障最高的機制，從這點也可以看出百邑建設試圖取信消費者的決心。

補充一下，關於預售屋的履約保障機制，賣厝阿明的文章解釋得非常詳盡(點此前往)，值得大家一讀。

副都心展望，百邑富都匯價格

百邑富都匯的位置，就在新莊副都心最主要的幹道中央路上，離宏匯廣場只要約走路8分鐘的距離，是其地段上的優勢，尤其現在每到假日或週末，我實地去過宏匯廣場幾次，滿目都是人潮湧動，會深深感受到人氣漸漸匯聚在副都心重劃區。

我相信，這整個重劃區在往好的方向發展。

這附近建案的業務們，都會強調有許多企業總部進駐，未來副都心發展會很國際化，比肩新板特區等，我對這樣的說法是相當存疑的。

我認為一個區域的商業發展，企業會帶來就業機會，這點沒有錯，可是我更看重的是，這些企業有沒有起到產業聚落的效應。

比方說一直被提到的麗寶集團或中悅，是屬於房地產開發商，我認為建商吸引上下游產業匯聚在同一區的必要性不高，遠遠不像高科技產業有那麼強的群聚效應。

至於像儒鴻等傳產企業，帶動區域發展的能力也不強。只有光寶科，是我認為比較有帶動效應的大型企業。

反而像宏匯廣場，或未來的電影文化中心，這種聚集人潮的建設看起來是有成功的，未來這區陸續有哪些企業承租或入駐，會大大影響這邊的地段價值。

新莊副都心

好的情況是陸續有重量級企業來到，一間拉一間，加速滾動整體區域發展，人群聚集、商場繁榮、飯店營運上軌道，最後變為成功的商業區域；壞的情況則是區內大量的商辦、一般事務所空間出售與招租慢，又一直沒有強帶動效應的企業巨獸入駐，導致發展較緩，甚至趨於停滯。

其實我覺得交通的便利度，可能會成為限制副都心繁榮度的天花板。

不管是板橋或南港，這兩地都有火車、高鐵、板南線高運量捷運，三鐵共構的強大交通建設支撐，匯聚人潮的力道比捷運只有環狀線與機捷的副都心來得好太多，目前副都心的捷運，真的還不夠給力啊，希望副都心新住戶越來越多後，捷運局能有機會增加班次，改善條件。

我推測，新莊副都心可能沒辦法發展到新板特區的程度，但還是會比現在繁榮得多。不過未來的事沒人能說得準，搞不好副都心發展一路衝刺，讓未來的住戶們，回頭嘲笑我有眼不識泰山也說不定呢！

由於百邑富都匯有一棟是飯店棟，這個社區天生註定與整個副都心發展共損共榮，我跟天母女同事也花較多心思討論整體區域發展。

她對新莊副都心的展望，就遠比我樂觀得多。

未來環狀線北環段通車，A3站共構商場完工，各項建設一一到位，她認為中央路終將成為珍稀地段，小坪數格局的暗廳，她的看法是，當地段價值上來，小小格局問題，不足道哉。

銷售大姐忍不住直呼同事眼光好。最後，大姐推薦給我的戶別，是B3戶的13樓，總價為1,411萬，以這戶22.34坪的權狀計算，單價約為63.17萬/坪。

百邑富都匯的細部內容，在591頁面(點此前往)上有列出，大家可以參考一下。而百邑富都匯的實價登錄，在樂居上也查得到不少筆了。

 

下圖可點擊放大：

百邑富都匯 實價登錄表(樂居)

百邑富都匯的B3-14樓，已經有了實登，為房價1,303萬，換算約為58.33萬每坪，跟銷售大姐介紹給我的價格落差約為8%，意即開價的92折成交。而根據同事說法，其實她買了後沒多久，就有聽說漲價了。

綜合下來，百邑富都匯是新莊副都心蠻指標的建案，也相當具有特色，做為商業氣息濃厚的重劃區，看好發展趨勢的投資客會比其他重劃區來得多，也在情理之中。

以上就是這次的賞屋心得分享，希望能對你有幫助。

同場加映：

新莊的預售屋，除了百邑富都匯之外，之前我也有看了同樣在副都心內的預售屋茂德青青，以及頭前重劃區的品牌建商之作——國美珩月，有想買新莊預售屋的你，不妨也看看我們這兩篇詳細的賞屋心得哦。

想看更多捷運環狀線附近的建案，可以點標籤「環狀線」，或是點標籤「新莊區」看看我的其他篇賞屋心得。

 

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＊心得文圖片來源：建案廣告、樓層平面圖、格局圖片、公設圖片取自建案專屬網站與現場提供的紙本資料。捷運路線圖為捷運局網站、地圖截自Google Map。

 

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