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| 三重 觀瀾 |
觀瀾位在新北市三重區，是三重台北橋旁的新成屋，屬於舊市區的危老都更案。
還記得看完東村齊云後，那陣子我對三重水岸住宅有股著迷，總想再看看還有沒有類似條件的房子，因此就上591新建案的地圖找房，東滑滑、西滑滑，沿著淡水河、大漢溪、新店溪等各個水邊找新案子。
當時沿著三重淡水河畔的建案一路滑，看到觀瀾，我立刻被「70萬/坪」吸引了注意，這也太貴了吧！在一片每坪5字頭或6字頭的案子裡，一個醒目的70萬，是有什麼底氣嗎？
下圖可點擊放大：
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| 觀瀾591實價登錄地圖 |
(關於地圖找房功能，我有另外彙整一篇591的好用功能。)
立刻Google一下，吸引我注意的是營造廠大陸工程，好吧，這確實是口碑相當知名的營造公司，位置來看距離台北比較近也是真的，但有貴到每坪 70 萬嗎？光看資料，我並沒有被說服。
接著，我找到 Mobile01 上面的討論，看起來2016年時就是開價每坪70萬，由於沒看到什麼網路廣告，我想賣了好多年，恐怕沒有在賣了吧，也就不再關注這案子。
過了一個月後，在手機上看看新聞的我，突然被一個網路廣告吸引了注意力：「觀瀾，1650萬買大陸工程3房」是我之前看到的觀瀾嗎？我好奇看了下還真的是，也發現他們上線了之前沒看過的官網。
難得有一個案子是我先知道，才被廣告打到，自然要去參觀一下。
以下是觀瀾的基本資料。
建設公司：昕彤建設開發
營造公司：大陸工程
類型：新成屋
鄰近捷運站：中和新蘆線台北橋站
總戶數：165戶住家
每層戶數與電梯：每層8/6/4戶不一、3部電梯
樓層：地上27層、地下6層
立刻Google一下，吸引我注意的是營造廠大陸工程，好吧，這確實是口碑相當知名的營造公司，位置來看距離台北比較近也是真的，但有貴到每坪 70 萬嗎？光看資料，我並沒有被說服。
接著，我找到 Mobile01 上面的討論，看起來2016年時就是開價每坪70萬，由於沒看到什麼網路廣告，我想賣了好多年，恐怕沒有在賣了吧，也就不再關注這案子。
過了一個月後，在手機上看看新聞的我，突然被一個網路廣告吸引了注意力：「觀瀾，1650萬買大陸工程3房」是我之前看到的觀瀾嗎？我好奇看了下還真的是，也發現他們上線了之前沒看過的官網。
難得有一個案子是我先知道，才被廣告打到，自然要去參觀一下。
以下是觀瀾的基本資料。
觀瀾
地區：新北市三重區建設公司：昕彤建設開發
營造公司：大陸工程
類型：新成屋
鄰近捷運站：中和新蘆線台北橋站
總戶數：165戶住家
每層戶數與電梯：每層8/6/4戶不一、3部電梯
樓層：地上27層、地下6層
台北橋站捷運轉乘路線圖
觀瀾距離最近的捷運，是中和新蘆線的台北橋站，兩者的相對位置可以參考Google Map連結。
台北橋站是橘線往迴龍、蘆洲方向的新北第一站，一橋之隔即到台北。
從台北橋站出發往南勢角方向，兩站5分鐘即可抵達民權西路站，地理位置上很不錯，改乘大運量的淡水紅線非常方便。
在民權西路轉乘後，要抵達台北車站整體車程約只需12分鐘，要轉乘松山新店線的話，繼續沿著紅線搭乘，約17分可以抵達中正紀念堂站。
至於要往內湖、南港或文山、木柵，則可以在台北車站轉乘南港方向的板南線，也是約17分鐘到達忠孝復興站，可在此處轉乘文湖線前往上述地區。
台北橋站距離各個轉乘要點都不到20分鐘，以天天往返市中心的通勤需求而言，是一個很不錯的捷運站。
三重、板橋、永和被稱為新北第一環，就體現在進台北市中心快捷的交通建設上，房價又比台北親民，對很多上班族都是首選的購屋地區。
下圖可點擊放大：
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| 台北橋站路程時間圖 |
台北橋站是橘線往迴龍、蘆洲方向的新北第一站，一橋之隔即到台北。
從台北橋站出發往南勢角方向，兩站5分鐘即可抵達民權西路站，地理位置上很不錯，改乘大運量的淡水紅線非常方便。
在民權西路轉乘後，要抵達台北車站整體車程約只需12分鐘，要轉乘松山新店線的話，繼續沿著紅線搭乘，約17分可以抵達中正紀念堂站。
至於要往內湖、南港或文山、木柵，則可以在台北車站轉乘南港方向的板南線，也是約17分鐘到達忠孝復興站，可在此處轉乘文湖線前往上述地區。
台北橋站距離各個轉乘要點都不到20分鐘，以天天往返市中心的通勤需求而言，是一個很不錯的捷運站。
三重、板橋、永和被稱為新北第一環，就體現在進台北市中心快捷的交通建設上，房價又比台北親民，對很多上班族都是首選的購屋地區。
台北橋站捷運出站步行路線
台北橋站出來後即在重新路上，生活機能良好，摩斯漢堡、診所、新光銀行，走路幾分鐘就能到。
看房當天，我由重新路往台北橋的水岸方向走，由於正是週末的下午4點多，一路上人聲鼎沸，有股舊城市專屬的活力，相對的，也同樣有鐵架招牌齊放的街景。
走在重新路上，我再次體認到為什麼危老都更的舊市區案子，通常都是在地人購買居多；由於居民已經熟悉這邊的生活環境，外人眼中的亂，卻是他們從小長大的土親人親。
不過隨著越往水岸邊走，明顯可以感受到，一路上正漸漸脫離三重的市中心，繼續走到重新路與福德南路的街口，就能看見佇立在前的「觀瀾」了。
為了走到觀瀾，我從台北橋邊的小路穿過，過程中上下台北橋的機車車流聲轟然不止。
由於路幅不寬兼街容老舊，對比較膽小的人來說，橋旁小小這段路，也可能走得心驚膽顫。
最後在台北橋高架道路的旁邊，我抵達觀瀾。
下圖可點擊放大：
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| 台北橋站步行觀瀾路線 |
看房當天，我由重新路往台北橋的水岸方向走，由於正是週末的下午4點多，一路上人聲鼎沸，有股舊城市專屬的活力，相對的，也同樣有鐵架招牌齊放的街景。
走在重新路上，我再次體認到為什麼危老都更的舊市區案子，通常都是在地人購買居多；由於居民已經熟悉這邊的生活環境，外人眼中的亂，卻是他們從小長大的土親人親。
不過隨著越往水岸邊走，明顯可以感受到，一路上正漸漸脫離三重的市中心，繼續走到重新路與福德南路的街口，就能看見佇立在前的「觀瀾」了。
為了走到觀瀾，我從台北橋邊的小路穿過，過程中上下台北橋的機車車流聲轟然不止。
由於路幅不寬兼街容老舊，對比較膽小的人來說，橋旁小小這段路，也可能走得心驚膽顫。
最後在台北橋高架道路的旁邊，我抵達觀瀾。
觀瀾樓層平面圖
走進觀瀾的那一刻，我彷彿穿過另一個世界，來到精緻的電視畫面裡，大大翻轉了一路走來的形象。
前庭造景細細的流水聲，深邃綠意反射陽光，彷彿將整棟房子擁抱。
然而，嶄新又現代的生活質感，與水牆後老公寓形成鮮明對比，即使是看房小白，都能看出造景後就是新聞常說的釘子戶，彷彿被整個觀瀾深深拒絕在外。
我在代銷大姐的引領下入座，陽光穿過高達十米大廳頂部的整片玻璃，觀瀾平面圖也呈現在眼前。
觀瀾每層樓的戶數不一，12樓以下低樓層每層8戶，17~22樓的中高樓層每層6戶，最高的幾樓每層4戶，共有4部電梯。由於我當天參觀的訴求是中高樓層小坪數河景宅，代銷大姐主力推薦17~22樓的30坪A1、B1。
從圖上來看，我注意到的問題是，A1戶簡直沒人權，緊鄰整個社區的4部電梯，如果電梯運轉聲太大，豈不是天天不得安寧？
電梯數量理論上是夠的，但是我注意到代銷大姐帶看實品屋時，我們在一樓電梯等了有一陣子，據代銷大姐的說法是，當天電梯沒有全部啟用，此外電梯速度有點慢。
偷偷記下這些觀察，我們走出電梯，當天採光還不錯，日光穿過梯間的優點，算是小加分。
前庭造景細細的流水聲，深邃綠意反射陽光，彷彿將整棟房子擁抱。
然而，嶄新又現代的生活質感，與水牆後老公寓形成鮮明對比，即使是看房小白，都能看出造景後就是新聞常說的釘子戶，彷彿被整個觀瀾深深拒絕在外。
我在代銷大姐的引領下入座，陽光穿過高達十米大廳頂部的整片玻璃，觀瀾平面圖也呈現在眼前。
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| 觀瀾樓層平面圖 |
觀瀾每層樓的戶數不一，12樓以下低樓層每層8戶，17~22樓的中高樓層每層6戶，最高的幾樓每層4戶，共有4部電梯。由於我當天參觀的訴求是中高樓層小坪數河景宅，代銷大姐主力推薦17~22樓的30坪A1、B1。
從圖上來看，我注意到的問題是，A1戶簡直沒人權，緊鄰整個社區的4部電梯，如果電梯運轉聲太大，豈不是天天不得安寧？
電梯數量理論上是夠的，但是我注意到代銷大姐帶看實品屋時，我們在一樓電梯等了有一陣子，據代銷大姐的說法是，當天電梯沒有全部啟用，此外電梯速度有點慢。
偷偷記下這些觀察，我們走出電梯，當天採光還不錯，日光穿過梯間的優點，算是小加分。
觀瀾 A1戶格局分析
代銷大姐介紹的觀瀾30坪，共有兩種格局配置，都是看了會讓人大大搖頭的規劃。
首先是A1戶的格局，沙發背後與主臥室床頭側這道牆，緊鄰社區的四台電梯，潛在的噪音問題是剛剛提到的缺點。
再來整個戶型為長方型，且為短面採光，不管是走進實品屋還是空屋，都能感受到整個房子籠罩在一片昏暗之中，日光穿過梯間，卻無法灑進你的室內，讓我想嘆一句，這不合理啊。
窄長的雨遮設計，從陽台看出去，好像由監獄往外看。
整個長型的戶型，水區在中間咬了一角，讓整個格局少有規劃上的彈性，室內一根大柱的位置，造成空間上的畸角，又讓可運用的地方變得更破碎。
說到唯一的優點，恐怕是落地窗了。
觀瀾30坪戶型，對外採光面直角部分的窗戶，都是大片的落地窗，因此當我走上高樓層空屋時，那個看出去的景緻，真的會帶給你宛如住在飯店的感覺。
下圖可點擊放大：
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| 觀瀾A1戶格局圖 |
首先是A1戶的格局，沙發背後與主臥室床頭側這道牆，緊鄰社區的四台電梯，潛在的噪音問題是剛剛提到的缺點。
再來整個戶型為長方型，且為短面採光，不管是走進實品屋還是空屋，都能感受到整個房子籠罩在一片昏暗之中，日光穿過梯間，卻無法灑進你的室內，讓我想嘆一句，這不合理啊。
窄長的雨遮設計，從陽台看出去，好像由監獄往外看。
整個長型的戶型，水區在中間咬了一角，讓整個格局少有規劃上的彈性，室內一根大柱的位置，造成空間上的畸角，又讓可運用的地方變得更破碎。
說到唯一的優點，恐怕是落地窗了。
觀瀾30坪戶型，對外採光面直角部分的窗戶，都是大片的落地窗，因此當我走上高樓層空屋時，那個看出去的景緻，真的會帶給你宛如住在飯店的感覺。
觀瀾 B1戶格局分析
至於B1戶格局，由於在樓層平面圖上，是與A1戶對稱的設計，因此採光悲劇、水區置中、室內柱、可運用空間破碎的問題，也全部都有。
此戶型的調整，是利用縮小其中一間房間，給了客廳有間接採光的機會，對外落地窗則是留給了餐桌，主打營造悠閒望河的生活型態，當天代銷大姐帶看的實品屋也是這個戶型，悲劇的是，雖然有運用裝潢修飾，整間房子壓迫又充滿限制的感覺仍然環繞不去。
在這之中的唯一亮點，是河。
B1戶的位置，從前陽台看出去，能見到微微的河景，而河景是三重房子最美麗的瑰寶，無庸置疑。
即使看房後來天色近晚、日光漸暗，看著車流沿著波光水色流淌而過，高樓層的風聲，有股靜美。
站在觀瀾前陽台，轉身回看，我的視線直直穿過到這戶房門；若背後的景緻是想望，則眼前狹窄的空間是失望。
那瞬間，代銷大姊說著什麼，回頭我也忘了大半，只留下一瞬感嘆。
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| 觀瀾B1戶格局圖 |
此戶型的調整，是利用縮小其中一間房間，給了客廳有間接採光的機會，對外落地窗則是留給了餐桌，主打營造悠閒望河的生活型態，當天代銷大姐帶看的實品屋也是這個戶型，悲劇的是，雖然有運用裝潢修飾，整間房子壓迫又充滿限制的感覺仍然環繞不去。
在這之中的唯一亮點，是河。
B1戶的位置，從前陽台看出去，能見到微微的河景，而河景是三重房子最美麗的瑰寶，無庸置疑。
即使看房後來天色近晚、日光漸暗，看著車流沿著波光水色流淌而過，高樓層的風聲，有股靜美。
站在觀瀾前陽台，轉身回看，我的視線直直穿過到這戶房門；若背後的景緻是想望，則眼前狹窄的空間是失望。
那瞬間，代銷大姊說著什麼，回頭我也忘了大半，只留下一瞬感嘆。
觀瀾接待大廳、空中泳池
若說觀瀾的格局，是我見過最差的設計之一，則觀瀾的迎賓大廳，則毫無疑問是最精美的藝術之一。
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| 觀瀾接待大廳 |
以官網的照片而言，看過現場只能說更超越照片的精緻。
高垂而下的蒲公英吊燈，映照四面玻璃，光線好像跳躍在四周石頭紋理中；小小兩步的階梯，氣勢滂薄的大片石材桌上，實實在在體現了「華麗隱藏在精雕的細節」裡。
看完這個案子很難不去Google，大廳規劃者是誰，我這才發現設計師林馬克是享有盛名的大師。
地上一樓震撼了我，沒想到觀瀾天際頂樓也讓我印象深刻。
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| 觀瀾空中泳池 |
當天泳池雖然沒有放水，但遠望的天際線，至高的景觀，都帶給我心中一道磨不去的風景，如果可以擁有，確實是美夢成真的生活、一種好好的生活。
觀瀾看房心得與成交價
除了天上泳池與地上大廳讓人驚艷外，其實觀瀾整體的規劃，處處可見大手筆。
包括大陸工程營造品質、22公分以上的隔音中空樓板、泰勒制震器等等，在代銷大姐的專業介紹下，我認同觀瀾將許多層面都做到了極致。
談到價格的部分，代銷大姐給了18樓B1戶的開價，我想折扣應該是有機會談到88折。
拆算下來開價約莫70萬一坪，實際成交可能在每坪61~62萬左右吧。
包括大陸工程營造品質、22公分以上的隔音中空樓板、泰勒制震器等等，在代銷大姐的專業介紹下，我認同觀瀾將許多層面都做到了極致。
談到價格的部分，代銷大姐給了18樓B1戶的開價，我想折扣應該是有機會談到88折。
拆算下來開價約莫70萬一坪，實際成交可能在每坪61~62萬左右吧。
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| 觀瀾 實價登錄表(樂居) |
沒想到， 後來成交價與開價的落差更高，差距最高達到16%之多，以開價的84折成交，有一戶成交為62.05萬每坪，另一戶甚至只要59.19萬/坪，可能賣方也清楚格局問題的抗性，因此選擇在價格上讓步吧。
以上是這次的賞屋心得分享，希望能對你有幫助。
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同樣三重舊市區的成屋案—— 永雄青水居，也是我有心得分享的案子喔，青水居也是蓋得很精緻的房子，雖然樓高不高，但戶數也比觀瀾來得單純。
此外，三重我們也寫了二重重劃區左岸的新濠樣2-紐約公園，想看更多橘線捷運站附近的建案，可以點標籤「中和新蘆線」，看看我的其他篇賞屋心得哦。
＊心得文圖片來源：建案廣告、樓層平面圖、格局圖片、公設圖片取自建案專屬網站與現場提供的紙本資料。捷運路線圖為捷運局網站、地圖截自Google Map。
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