皇翔芊翠 - 評價與格局分析 - 新北市土城區

土城 皇翔芊翠

皇翔芊翠位在新北市土城區，是位於土城暫緩重劃區的建案，由於剛好朋友本身是土城人，芊翠廣告主打近海山站，因此引發我的興趣，相約一起看房。

「海山站，板南線」這點是最吸引我注意的地方。我自己身為重度仰賴捷運通勤的一族，常跟朋友開玩笑的說，人分三、六、九等，捷運也有三、六、九等的差別，板南線跟淡水線毫無疑問是最好用的雙北兩大捷運路線，大台北地區南來北往非常方便，至於捷運裡實用程度最糟糕的，自然非機捷莫屬，班距久，轉乘的步行路線也不佳。

我的土城朋友是標準的首購族，在這之前完全沒有看過房子，純粹是覺得怎麼身邊同事陸續都在看房，就想著自己也來看一下，我跟他一起討論，條件大致上是1500~1800萬，最好3房2衛含車位，然後「一定要離捷運近」。

討論後我的第一個想法是：大家的需求，怎麼都如此驚人的相似！類似的條件我身邊一堆朋友，後來我仔細想想才理解，由於大家薪資水平差不多，能負擔的房貸接近，自然抓的購屋總價差不多，同學、同事年齡相似，生活型態與需求也相似，最終大家喜歡的房子條件就一樣了。

所以當我們踏入芊翠接待中心，發現人山人海時，他一邊喝著美式，一邊偷偷問我「有沒有這麼誇張，現在買房都跟買菜一樣嗎？」

買房當然不是買菜，但是當熱潮激發很多人出來探究房市，而隨意挑兩個人都有近似的購屋條件，買一戶少一塊地下，當然有搶購潮了。

午後芊翠的接待中心，陽光穿過玻璃照在安寧的白色牆面上，時間一步步過去，喝到美式漸漸冷了，人聲市況卻越來越熱，離預約的時間超過了一小時，仍舊還沒輪到我們看房。

唏噓感嘆，在服務大哥一次又一次的抱歉聲裡，靜靜坐著的我們，是這土城瘋狂房市的見證者。

以下是芊翠的基本資料。

芊翠

地區：新北市土城區

建設公司：皇翔建設

營造公司：北昌營造

類型：預售屋

鄰近捷運站：板南線海山站、未來萬大線中正國中站

總戶數：72戶住家、4戶店面

每層戶數與電梯：每層6戶、2部電梯

樓層：地上13層、地下4層

 

海山站捷運轉乘路線圖

 

芊翠是預售屋，基地位置我有在地圖上點出，可參考Google Map連結，目前這塊土地是用來當停車場，想必不久後就會開始蓋房子了。現階段離芊翠最近的捷運站是海山站。

下圖可點擊放大：

 

海山站路程時間圖

海山站屬於捷運板南線，又稱捷運藍線，這條捷運路線的特色是轉乘其他線相當方便，包括板橋站、西門站、台北車站、忠孝新生站、忠孝復興站，所有捷運路線都跟板南線有對應的轉乘車站，且藍線車廂乘載量高，一路上又都是台北最精華的地段，可說是台北捷運的龍骨也不為過。

從海山站出發，約7分鐘就可抵達板橋站，要往新莊方向可以在此轉乘捷運環狀線，雖然目前環狀線班距較久，導致實用性不夠高，但仍是多了一個交通路線可選擇，此外板橋站還能轉乘高鐵，辦公、返鄉非常方便。

繼續搭乘藍線，約17分就可抵達西門站，要往新店可在此轉乘捷運綠線。西門站也是核心的舊商圈，雖然西門近年有沒落的趨勢，也仍是兼具休閒娛樂與交通樞紐的方便站點。

繼續搭乘板南線，大約22分鐘左右可以抵達首都交通正核心的台北車站，要往淡水、士林方向，可在此轉乘捷運紅線，轉乘後抵達交通要點民權西路站約為34分鐘。要往中永和、南勢角一帶，則可繼續搭藍線約25分鐘到忠孝新生站之後，轉乘捷運橘線。

至於要去內湖、南港或文山、木柵，則可以在忠孝復興站轉乘文湖線前往上述地區，從海山站抵達忠孝復興站約需29分鐘。

海山站距離各個轉乘要點普遍在30分鐘以內，且頂多都只需要「一次轉乘」比起需要多次轉乘的捷運路線如環狀線，方便性強很多，對依賴捷運做為往返市中心的通勤族，非常方便。

可惜海山站仍有小缺點，就是板南線有一條路線是只到亞東醫院站的，正好就是海山站的上一站，導致就算是同樣板南線，海山站的班距硬是比亞東醫院站前的站點長很多，實用性打了折扣。

整體而言，考量板南線便利性，海山站仍然是中偏上的好選擇。

海山站捷運出站步行路線

 

海山站出站後，最熱鬧的地方是3號出口，可以直接到裕民路上，這邊商家林立，非常熱鬧也能滿足居家生活各式需求，不過從捷運要到芊翠，則要從1號與2號出口這側出來，就比另一邊來得冷清多了。

下圖可點擊放大：

海山站步行芊翠路線

看房當天，我們從2號出口的海山路出發，我印象很深刻，出來就能看到一棟非常老舊的摩天大樓，外觀全白卻佈滿黑色髒污，彷彿遺世之地充滿荒涼感，後來查才知道這棟是稱為天京或摩天京華的大樓，由於產權複雜加上建商財務狀況，社區衍生諸多問題，屋齡也23年了，一眼望去陳舊荒蕪。

由於在看房前，我們就有先做功課，知道接待中心與基地位置相差甚遠，因此在約定時間前，特別先實地走一趟建案位置。

從海山站出口路過天京大樓後，我們沿明德路筆直前進，我們一路上走的感覺，就是「安靜」。由於明德路另一側是廣大的校園新北高工，舊稱海山高工，一路走來清風徐徐，沿路店家也不多，對不喜歡吵鬧的人會是優點，但像我自己比較喜歡回家沿途可以買東西吃的話，就會覺得有點不便。

明德路過了新北高工之後，就會看到蓋房子的工地林立，從這裡開始就屬於土城的「暫緩重劃區」了，就像常聽到的「長草、長房子、長生活機能」重劃區三階段，目前這邊正在大興土木，因此生活機能還是非常欠缺的。

從明德路轉進金城路後，能看到土城藏壽司與UNIQLO，在青仁路與清水路口就是未來芊翠的位置。

從捷運站走到基地位置，大約需要12~15分鐘左右，不算很近，也因為一路走來並非店家鬧區，走起來感覺會有點漫長，對很多追求走路10分鐘以內的人來說，這距離可能就出局了，而好處是追求安靜居住環境的人，反而會喜歡。

看完基地後，我們回到明德路上，從學府路出發，經龍山一街轉中正路小巷子，前往捷運站15分鐘遠的接待中心。

芊翠樓層平面圖

 

雖然我們準時抵達接待中心，但由於當天看房人潮驚人，所以我們只得先坐在中央的吧檯區，啜飲幾口美式，開始意料之外的漫長等待。

無聊時我們發現，接待中心中間有座文青風的地圖，以傳統手繪的溫馨畫風，將芊翠與鄰近區域的位置畫出來，我們便在地圖前開始討論起上面有的鄰近建設，包括土城醫院、公園綠地、板橋Google總部等等，最驚奇的是，未來捷運萬大線，有一站看起來距離芊翠非常近，引起我們的關注。

我們拿出手機比對地圖，其實這圖雖然漂亮，卻是充滿了陷阱，把一些重要設施故意畫得近一點，美化了很多，等到我們嘰嘰呱呱討論的差不多時，距離預約時間也過了一小時了，終於在業務大哥的帶領下，我們一覽芊翠的規劃。

下圖可點擊放大：

芊翠樓層平面圖

芊翠每層6戶，有2部電梯，整體格局規劃很不錯！

梯戶比適中，不會有電梯不夠上下班等太久的問題，也因為有做天井，因此陽光可以照進梯廳，這個優點是每天回家或出門，不會覺得空間侷促陰暗，這種看似不明顯的小地方，其實是每天必經之路，所以實際感覺會差蠻多的。

而且一眼看去，室內吃柱子的狀況也還算OK，大部分分布在四角或邊緣。

對我們來說是沒有大缺點的好規劃。

芊翠 A3/A5戶格局分析

 

可能是因為我們等了太久，代銷大哥直接切入重點，問我們比較喜歡的戶型。

由於需求，我們細部討論 27.08 坪的兩房，A3與A5是對稱戶別。

下圖可點擊放大：

芊翠A3戶格局圖

A3戶格局是常見的單面採光兩房，但是採光面夠長設計明廳明房，光這點我自己就願意給80分以上了，因為現在新房子願意好好做兩房的案子越來越少，比較之下，正常的兩房更顯少見。

明廳明房重要的原因，是由於陽光穿過窗戶，是全方位、無死角的光線照進室內，能夠更全面的照亮整個家，大幅減少陰暗與空間壓迫的感覺，我們常看到名人挑好房的報導，也一定都會提到採光，就是這個原因，採光好不好會大大影響「家的舒適感」。

為何燈沒辦法解決這個問題？因為人工燈具都是單一光源，光線是從特定點發散，即使裝設很多燈具，也始終很難做到「陽光全面灑落」的自然感。

A3兩房除了明廳明房之外，還具有兩套衛浴，而且不能更動位置的兩套衛浴水區集中在一起，讓室內規劃更有彈性，不會被分散且不能改動的水區給限制。

此外另一個好的地方是冷氣室外機放陽台外面，不佔用陽台的空間！畢竟陽台的坪數也是我們花錢買來的，如果被大大的一個室外機佔走可用位置，多少會覺得浪費了錢。

這戶型進門還有一個小玄關，對於避諱穿堂煞，或注重隱私與回家儀式感的人來說，是個大加分。玄關讓回家後有個緩衝，放下東西換個鞋放鬆心情很不錯。

但是這格局也不是沒有缺點的，我注意到的第一個地方是壓樑！由於房子中間兩側各有一根柱子，可以預見中間勢必會有一道樑，這會壓縮了家裡的高度，如果樑很明顯，天天回家都先看到大樑，多少會影響心情與舒適度。

還有大門與次臥室門邊都有小小的畸零空間，比較難以應用，只能做做小收納或擺設。開放廚房不能使用瓦斯，只有IH爐對喜歡大火炒菜的人，也是減分項。

整體來看雖然有瑕疵，但還算是可接受與能夠應對的範圍，我個人會對這個格局給85分。A3與A5是對稱的戶型，比較起來的話，A3又會比A5好一點，因為A3離電梯比較近，且沒有A5與逃生梯門對門的問題。

 

芊翠社區規劃評價

 

芊翠整體社區規劃，我們會形容是「小家碧玉」雖不夠豪華，卻也算是舒適宜居了。

整體戶數72戶偏少，蓋好之後可能會有管理費基金不夠的情況，但對於害怕社區租戶太多或出入太複雜的新生媽媽們，反而是適宜的戶數，畢竟海山站附近的天京大樓，雖然指標大社區，但就是因為戶數多產權複雜，帶來一系列的問題。

公設提供得比較基本，常見的花園、健身房、閱覽室都有。建材給TOTO衛浴、Panasonic暖風機、櫻花廚具，雖然不是最頂規，但也屬於中等水準。比較好的我覺得是有規劃社區中央淨水設備，因為飲用水與生活息息相關，多一道水質淨化還不錯。

捷運萬大線

芊翠另外一個最吸引我們的地方，則是捷運萬大線中正國中站，根據捷運局資料，站點會在中正國中旁的金城路，而且是不會破壞街廓的地下站，這點非常加分。

下圖可點擊放大：

未來中正國中站步行芊翠路線

從 Google 地圖來看，距離芊翠的位置大約步行5分鐘左右就可以到了，等到萬大線落成，芊翠就是毫無疑問的捷運宅，而不是現在15分鐘海山站的半捷運宅。

缺點是中正國中站屬於萬大線第二階段，距離落成開放也還有不短的時間，新增捷運站除了自用方便之外，也是希望能對社區房價漲價增值。不諱言，即使是買房自住，我們也不希望自己的房子跌價。

我跟朋友們也針對捷運漲房價有過討論，我們的結論是回到供需理論。

萬大線開通後，將會穿過中永和與萬華抵達中正紀念堂，這一路上都是熱鬧的地區，原本對這些地區工作的人們來說，芊翠並不是他們會考慮的房子，但有了萬大線，需要捷運通勤這些地方的人，芊翠就是想買的選項之一，需求增加房價自然有機會上揚。

且根據捷運局網站估計，萬大線中和高中站17分鐘到中正紀念堂，每站間隔3分鐘估計的話，從土城中正國中站到中正紀念堂，大約只要23分鐘，非常方便！

芊翠看房心得與價格

 

當天看完房子後，芊翠在我們這邊算是得到很不錯的評價。

這個案子在Mobile01討論串上聲量不大，倒是有熱心人士建立了LINE的討論群組，有興趣不妨看看。

 

皇翔芊翠確實有缺點，但都不算是會讓人無法下手的大問題，皇翔建設我們後來查評價，算是褒貶不一，也是有過漏水爭議，我們後來實地去看皇翔Park，蓋得還蠻氣派的。

好處大概就是皇翔至少是有錢的大公司，缺錢變成爛尾樓的情況，發生機率應該不高。生活機能缺乏也是個問題，但只要是重劃區都免不了需要時間來彌補。

 

下圖可點擊放大：

芊翠外觀模擬圖

我們這邊分成兩派，喜歡小社區、安安靜靜，不在乎熱鬧的朋友，非常喜歡芊翠，追求大社區與熱鬧環境、舊市區生活機能的，就不會心動。

最後銷售大哥提供給我們的價格是A3戶的5樓，房價1,379萬，還可再優惠13萬。

房屋權狀27.08坪，總價1366萬，換算下來約為50.44萬每坪。

 

下圖可點擊放大：

 

皇翔芊翠 實價登錄表(樂居)

 

我最新一次看時，芊翠的A3-5樓還未顯示實價登錄，但鏡向格局的A5-5樓已經有實登，為房價1364萬，換算約為50.36萬每坪，由於房價總價只差了2萬，跟銷售大哥與我們介紹的價格落差不到1%，我想可能是在優惠折抵上有零頭計算的差異，因此我列成交價落差為0%。

 

看來，銷售大哥跟我們介紹時說的價格，確實就是他們能賣的價格。

 

不得不說，現在土城的房價差不多就是這個價位了。

除了我自己的心得外，更多細部資訊，也建議參考芊翠的591頁面喔！

以上是這次的賞屋心得分享，希望能對你有幫助。

 

同場加映：

土城預售屋除了芊翠之外，我也參觀了土城指標大案——大同莊園3，以及馥華建設指標大案——馥華之丘(點此前往)，詳細的賞屋心得不妨也看看哦。

想看更多捷運藍線附近的建案，可以點標籤「板南線」，看看我的其他篇賞屋心得。

 

不要忘記追蹤我們的社群帳號哦！

我會在社群更新賞屋故事大小事，您的小小支持，是我們分享的大大動力。

 

   FB粉絲團    

   IG帳號    

     LINE      

 

  

＊心得文圖片來源：建案廣告、樓層平面圖、格局圖片、公設圖片取自建案專屬網站與現場提供的紙本資料。捷運路線圖為捷運局網站、地圖截自Google Map。

▶ 買房如何挑？首購族挑選指南 在這裡。