馥華之丘 - 評價與格局分析 - 新北市土城區

土城 馥華之丘

馥華之丘位於新北市土城區，是土城的指標預售屋，不管是品牌還是規模，都是近期話題討論度非常高的建案。新北土城，是近幾年房市最火爆的區域之一，以我自己的觀察，有一點值得提——「捷運優勢」。

對於辛勤在台北求職打工的青年首購族而言，捷運基本上是離不開的交通工具，說到買房，大部分首購族的第一個想法就是買在捷運旁。

台北捷運 忠孝復興

然而，台北市中心最重要的幾條捷運——紅線、藍線、橘線、綠線、棕線，這麼多條捷運，房子就好選了嗎？沿著捷運找房的小白，應該會深有所感，乍看之下捷運許多條，殘酷的真相是，首購族買得起的新房子少得可憐，板南土城幾乎是最佳解。

即使是從捷運末端的站點來看，近捷運站的新屋、預售屋，房價也是高得嚇人。

淡水線南邊是一坪120萬起的大安信義，北邊的士林北投約85萬，北士科100萬上下，紅線只有一路到淡水才有40萬一坪的房價；橘線中永和地狹人稠新案少，近捷運65萬起跳，橘線新莊沒穿過重劃區，導致可選建案少，一坪50到60萬；綠線新店75萬松山90萬，棕線文湖文山80萬新案少，南港90萬起衝120萬，綠、棕兩條捷運線從來就不是一般上班族首購扛得起的地方。

回來看土城新屋50到60萬，又是核心板南線，便利性優於其他捷運路線，論方便性頂多紅線可比，無怪乎台北市中心的上班首購青年，近兩年將目光關注到土城了。

 

萬大線 LG10站 步行馥華之丘路線

除此之外，目前興建中的捷運萬大線，也是另外的潛在選擇，蓋好的捷運站旁已高價，興建中的還有機會便宜，這次賞屋的建案——馥華之丘距離未來萬大線的站點就蠻近的，走路大概7~8分鐘可以到。

不過土城是腹地很大的行政區，近兩年土城房市討論聲量高，其實大部分是集中在暫緩重劃區這一塊，暫緩重劃區也是未來萬大線會經過的重劃區，且板南線海山站，距離板橋亞東醫院僅一站，海山裕民路商圈熱鬧，日月光購物廣場、影城、餐廳、土城長庚醫院、斬龍山遺址公園紛紛落成啟用，加上新大樓如雨後春筍新生，整個區域逐漸煥發嶄新樣貌。

土城日月光廣場

隨著暫緩重劃區發展題材越來越多，吸引首購客注意之外，也吸引了許多建商集團注目，其中馥華建設就是在此地享有極度盛名的建商品牌。

馥華過去的作品大多集中在板橋，最指標的作品，就是新板特區附近的「馥華雲鼎」與「馥華艾美」了。知名Youtuber Joeman 其中一個指標的豪宅開箱影片(點此前往)，就是馥華雲鼎，吸引了超過130萬的觀看次數，相當驚人。

板橋 馥華雲鼎

而當馥華轉往土城暫緩重劃區時，便陸陸續續推出了多個建案，包括馥華城心、馥華城安、馥華城峰、馥華城真、馥華城奕等土城系列作，並且隨著馥華城心、馥華城峰等大樓完工，精緻美感與蓋得氣派的口碑就在土城累積、醞釀、發酵，到後來馥華建設的許多土城新案，都是開賣前一個月介紹參觀，價格正式公開當天一日完銷。

馥華品牌，如今已是土城房市的一個奇蹟。

做為馥華土城的最新之作，以下是馥華之丘的基本資料。

馥華之丘

地區：新北市土城區
建設公司：欣羽股份有限公司(馥華團隊)
營造公司：永大興營造
類型：預售屋
鄰近捷運站：板南線海山站、未來萬大線中正國中站
總戶數：353戶住家、9戶店面
每層戶數與電梯：每層6戶、3部電梯 / 每層9戶、3部電梯
樓層：地上25層、地下4層

海山站捷運轉乘路線圖

馥華之丘的基地位置，我們有在地圖上點出，可參考GoogleMap連結，位於青隆街與青福街口，而馥華先前的作品——馥華城真，也在附近不遠處。雖然距離馥華之丘最近的是萬大線，但畢竟還需等待數年，現有最近的捷運站，是板南線的海山站，也是很方便的一站。

下圖可點擊放大： 

 

海山站 捷運時間圖

海山站屬於捷運板南線，是台北捷運「高運量捷運路線」之一。

板南線俗稱藍線，我也稱捷運藍線是台北捷運的龍骨線，為什麼這麼說呢？因為所有捷運路線都跟板南線有對應的轉乘車站，包括環狀線板橋站、綠線西門站、紅線台北車站、橘線忠孝新生站、文湖線忠孝復興站都是轉乘站點，位置絕佳與轉乘方便就是是藍線的最強優勢。

從海山站出發，約7分鐘就可抵達板橋站，除了轉乘環狀線與高鐵很方便之外，能享受到板橋繁華商圈的生活機能是一大要點。

繼續搭乘藍線，約17分就可抵達西門站，要往新店方向或是松山區，可在此轉乘捷運綠線。

從海山站出發，大約22分鐘左右可以抵達首都交通正核心的台北車站，要往淡水、士林方向，可在此轉乘捷運紅線，轉乘後抵達交通要點民權西路站約為34分鐘。要往中永和、南勢角一帶，則可繼續搭藍線約25分鐘到忠孝新生站之後，轉乘捷運橘線。

至於要去內湖、南港或文山、木柵，則可以在忠孝復興站轉乘文湖線前往上述地區，從海山站抵達忠孝復興站約需29分鐘。

海山站距離各個轉乘要點普遍在30分鐘以內，且頂多都只需要「一次轉乘」比起需要多次轉乘的捷運路線如環狀線便利很多，是依賴捷運往返市中心通勤族的重要夥伴。

也因為板南線的台北站點，很多都是人潮洶湧的商圈，通勤之外日常休閒逛街採買也都很快，即使不騎車、不開車的人，有了板南線也能暢遊台北市中心，因此沿線捷運的房屋需求始終不減。

不過海山站有個小缺點，就是板南線有一條路線是只到亞東醫院站的，正好就是海山站的上一站，導致就算是同樣板南線，海山站的班距硬是比亞東醫院站前的站點長，實用性打了折扣。但整體而言，海山站仍然是好選擇。

海山站捷運出站步行路線

從海山站走到馥華之丘，約需16~18分鐘，馥華之丘基地不小，接待中心就在社區未來的位置上。

下圖可點擊放大：

 

海山站步行馥華之丘路線

從海山站走到馥華之丘有兩條路線，一條是從捷運3號出口出來後，一路沿著裕民路直走，最後轉清水路抵達。另一條則是從捷運2號出口出發，一路沿明德路直走，也是轉清水路後到達，兩條路線費時相差不大，但路途街景則截然不同。

看房當天，我選擇的是捷運3號出口路線，出捷運站點後，從海山路穿過樂利街的小巷到裕民路，到裕民路街上時，我的第一個想法是「好熱鬧！」由於這邊是土城發展比較早的地方，已經有非常完整的生活機能，大小店家林立，各式採購需求都能滿足。
 

土城區 裕民路 街景

各類連鎖店家如麥當勞、寶雅、NET、路易莎等店家都找得到，便當店、小吃也是應有盡有，非常方便。我們特別提一下，土城暫緩重劃區的範圍很大，但是靠近裕民路這一帶的社區住戶就能在「擁有重劃區嶄新街廓的同時，享受裕民路商家便利」免受重劃區生活不便的缺點，這點對不靠汽機車代步的人來說，尤其重要。

當裕民路走到盡頭，商家喧鬧聲漸漸平息時，就到了相對安靜很多的土城清水路，轉進清水路後，能看到某棟蓋到一半的大樓高高掛著馥華之丘的廣告牌，這棟是馥華之前的作品——馥華城真，而馥華之丘的位置就在前方。

另外一條路線，則是從捷運2號出口出發，我們先前參觀馥華之丘旁，另外一個預售屋——皇翔芊翠(點此前往)時，走的就是這個路線。

從捷運1、2號出口的方向出來，首先會是一片公園樹海，一旁捷運公園的綠樹與新北高工一側的校園大樹相連綿延，形成綠意盎然的綠帶，若是假日週末，更時常有小朋友的歡聲笑語點綴其中。

 

土城區 海山站捷運出口

沿著海山路林蔭出來後，左轉明德路，路上跟著新北高工邊緣的大樹直走行進，直到抵達清水路，便也能看到馥華城真，以及不遠處的馥華之丘接待中心。

這條路線跟上一條不同，由於沿途商家稀少，一側又是新北高工大片的校園腹地，因此走起來寧靜、舒服，愜意又舒心，街道植物點綴濃翠綠海前行，是很好走的一段路。

土城區 明德路 街景

不過，明德路過了學士路後，就進入了暫緩重劃區的範圍，新大樓起建的噪音與砂石，要特別注意一下。也因為這段人潮車流少了很多，夜晚前行時，可能就會讓人靜得發慌。

馥華之丘基地環境

馥華之丘的接待中心相當特別，內外都塗上特殊紋路的油漆，色調是大地色系，簡潔而具有純粹的質感，想來是為了呼應這次馥華之丘主打自然生活的價值觀，不過在自然之中，這次又加上了人文氣息——誠品生活。

簡直不可思議，居然在預售屋的接待中心，開了一家誠品！

馥華之丘接待中心 誠品生活時光店

我當天賞屋時，由於人潮絡繹不絕，銷售大姐只好帶著歉意，請我先在接待中心內的誠品逛逛，我一邊看著陳列的書牆，一邊思考，這實在相當有趣，左派的文藝氣息與右派的房地產銅臭味兒，居然相遇相融。

我想這是主打品牌建商想要傳達的廣告訴求。

除了冷冰冰的商品之外，愛惜羽毛的建商也會致力於溝通一種有質感的價值觀，以及美好的生活型態，而從馥華的做法來說，其實也不意外，因為馥華在土城完工的幾個建案，確實都擁有不錯的美感與質感，因此馥華之丘也要加強調性，這是一種對品牌精神的共鳴，也是以經營精品的角度，營造建商品牌的商業思維。

等了一會兒後，銷售大姐引領我入座，並向我介紹馥華之丘的規劃。

下圖可點擊放大：

馥華之丘 基地環境

這次馥華之丘的規劃，共有A、B兩大棟，都是25層樓的大樓設計，圖上細黑線的部分是馥華之丘的基地範圍，可以明顯看出是不規整的ㄑ型基地，中間有一塊土地沒有整合起來，像是蛋糕被咬了一口，相當可惜，未來也會是由其他建設公司興建大樓。

東南側是約1500坪的福林之丘公園，也是由馥華集團認養維護的綠地，替A棟東南向的戶別提供了良好的景觀棟距，西南側會是未來的國中預定地，校園通常蓋得不高，因此朝西南這方向中高樓層就能有開闊的景觀視野，西北方目前是愛迪爾幼兒園，建築物也不高，而東北方則會是未來的馥華之丘二期，建築物位置大致在B棟的對面。

從規劃可以很明顯看出，A棟是棟距條件比較好的棟別，B棟則比較差。

我們這麼說的原因是，從基地圖上看，A棟留下的植栽退縮範圍比B棟大很多，棟距條件除了西北面較差之外，其他方向是公園、校園的第一排，朝向二期的東北方也避開了二期未來的建築大樓，三個面向都有很不錯的開闊空間。

在兩棟都有相近坪數的情況下，我們會更推薦選擇A棟的戶別。

接下來我們看一下A、B棟的樓層平面圖。

馥華之丘A棟樓層平面圖

棟距較好的A棟規劃一層6戶三部電梯，坪數較大，都是設計3到4房，最小32坪最大57坪的規劃，像這種社區，幾乎都會是整個家庭入住，出租也是租給家庭為主，是許多自住找房者偏好的類型，因為沒有小坪數的房型，出入更單純一些。

下圖可點擊放大：

馥華之丘 A棟樓層平面圖

看完A棟格局圖，我腦海閃過的念頭，就是——恭喜買到馥華城峰、城奕、城心、城真的土城人！原因無他，同為馥華品牌，價格比較便宜，格局又比較好。當然，這麼說也是有點浮誇了，畢竟銷售的時空、地段都不相同。

本次馥華格局規劃，我認為是四字形容——略失水準。

邊間大坪數來說，我覺得馥華土城舊案子比較好的原因，主要是體現在兩個地方——柱子位置跟少有畸零空間，坪效運用好，馥華之丘這次A棟戶型在小地方都差了一點。

而A棟比較小的戶型，是32坪的3房，採用三分法設計，我覺得很失望。為何？我們之前分析其他小坪數的三分法時，不是都說這種設計坪效好嗎？怎麼馥華之丘類似的設計，我們就改口說不好了？是不是雙標？

我的理由是——「坪數」不對。

以我自己的評斷標準，20~30坪以內的2房或2+1房，可以接受單面採光，這是因為血淋淋的市場機制，絕大多數建案邊間都是留給3房以上的較大坪數，2房雙面採光真的很難找，單面採光自然只能妥協接受，房子坪數小，空間本來就不大，對於設計上坪效規劃好是加分。

但是3房的話，可以選的新大樓預售「邊間」就非常多了，2房跟2房比，3房跟3房比，競爭對手不一樣，類似的設計，就會有截然不同的結論。

市面上的新大樓3房，普遍落在32~40坪之間的規劃，而且設計為邊間的戶型很好找，因此我覺得2房可以接受單面採光，但3房雙面採光變成基本要求了，所以我們說馥華之丘的A棟格局不好。

不諱言，這也跟「馥華」二字品牌有關，因為是好名聲的品牌，檢視的標準我反而更嚴苛。期望越高；失望越深。

類似格局放在其他建案或其他建商品牌，可能就是普普通通，沒到不好，但對馥華就會給我很糟糕的感覺，五星主廚怎會端出冷凍調理包菜色？

馥華之丘B棟樓層平面圖

相較一層6戶的A棟，B棟的戶數就比較多一點，是一層9戶三部電梯的規劃，以25層樓高來看，算是遜色一點，可能會稍微等一下。馥華之丘2房的戶型也集中在這棟，由於我們看的是小坪數房型，因此考慮重點放在B棟。

下圖可點擊放大：

馥華之丘 B棟樓層平面圖

從棟距的角度來看，邊間的條件一樣是最好的，朝東南方向面社區植栽與公園，朝西南則是同樣不會蓋高的幼兒園，中高樓層就都能有景觀優勢，梯廳有採光也是加分項。

以兩房的話，朝向東北方的B8、B9、B10是比較好的戶型，原因有二。

第一是「柱子的位置」。朝東北的這三戶樑柱在外，不佔用室內空間，相對的B3、B5都有吃到一根柱子，有畸零空間的缺點。

第二是「電梯的位置」。B3、B5正好是電梯兩側，緊鄰電梯比較會有噪音的疑慮，整體最糟糕的戶別是B3，有幾個坪效浪費的地方。

我看到規劃的第一眼，也是小小失望了一把。把「馥華」兩個字遮住沒有問題，就是蠻常見的規劃，但來看之前，我對馥華有非常非常高的期望的，甚至覺得是土城最令人期待的案子，結果沒有不好，只是不算非常優秀。

以兩房來說，我原本以為會有類似馥華城真26坪兩房的格局，或是類似馥華沐白28坪兩房的格局，結果不看不曉得，看了後，心碎了一地。馥華沐白的基地比馥華之丘更不規則，但依然規劃出了很漂亮的格局，對比之下，這次確實比較一般。

哎，有時候把品牌質感包裝到高水準，拉高了期望，結果產品水準反而降低，落差感又更大了。

馥華之丘B9戶格局分析

馥華之丘最推薦的兩房，就是B9戶。

下圖可點擊放大：

馥華之丘 B9戶格局圖

這戶型第一個優點，就是「柱子的位置都在外面」。室內有的兩道橫樑，一道在客廳的電視牆下，通常這邊能夠做整片的收納櫃體，因此不會有視覺上的壓迫感，另一道只影響了陽台與次臥室，次臥室樑下正好可以做收納櫃體，因此影響都很輕微。

入門處有一個玄關空間，大小適中，也不會像有的戶型是長脖子玄關，較難應用。採光面夠長，因此客廳直接採光，兩個房間也都能有光源，廚房是封閉的獨立廚房，不會有油煙流竄的問題，而且少見的是廁所空間相當大，有完整四件套衛浴，放得下浴缸！

由於兩房空間小，通常不會規劃浴缸，或是只能容納乾濕分離與浴缸二選一，我身邊許多女性同胞就對此感到遺憾，大家常常考量價位負擔，只能選擇兩房，但又希望自己的家能有一個悠閒泡澡的浴缸，因此只能妥協，B9戶採光格局不錯，又有少見的浴缸設計，相當不賴。

至於這個戶型的缺點，其一包括衛浴沒有對外窗，不過考慮對外窗兩大考量——通風、潮濕，都是四合一暖風機能夠處理的，抽風換氣比自然通風更有效率，除濕功能也能有效減緩潮濕狀況，算是用科技的力量就能解決。

另外就是玄關，以及廚房門口前的小走道，小小空間應用有限，在坪效上沒有那麼好，畢竟房價越來越貴，大家都希望每分錢花在刀口上，大浴室當然舒服，但是也會有人覺得浴缸浪費空間，希望改設計把空間給次臥室，這也是一種選擇。

其他的問題則是主臥動線，由於門的外置在外側，不管是去廁所還是廚房，都需繞過客廳，比較不順暢，也會干擾到客廳的人。

我認為B9戶整體來說，缺點不大，這戶即使坪效不夠好，我覺得也都只是小問題的程度，遠遠不到坪效糟糕的地步，瑕不掩瑜，仍是非常好的格局。

事實上，銷售大姐也印證了我們的看法，直言B9戶幾乎是她所有想買兩房客戶瞄準的目標，大家都盯著這戶型。

馥華之丘B10戶格局分析

馥華之丘的B10與B8是對稱的戶型，也是目前兩房非常主流的房型規劃，是類似三明治的三分法。

下圖可點擊放大：

馥華之丘 B10戶格局圖

如圖上所示，我們用黑色虛線來看，可以發現整個空間相當規整的切分成左、中、右三大空間，其中不能變更的水區與陽台，都集中在兩側，沒有畸零空間的問題，這是一個坪效非常好的設計。

由於兩房坪數本來就比較小，室內的走道就會造成坪效浪費，也讓整個空間切得更碎、更小，視覺上看起來更壓迫，這種格局透過讓中間的客餐廳做為主要往來空間，形成室內無走道的設計，進門後能直接看到最大的客餐廳公領域，空間感更開闊。

這個戶型還有兩套衛浴，這點也是很加分的設計。由於衛浴有防水塗料與管線的限制，因此並不是能夠隨意增加的，有兩套衛浴用不到可以自己改成只留一套，只有一套想新增就相對困難很多。

再仔細觀察，可以發現B10的柱子只有天井外有一個，室內僅電視牆下有樑，樑柱對室內格局干擾幾乎沒有，是非常罕見的規劃，要我形容的話，這個戶型就是坪效、坪效、坪效，一個把坪效做到極致的好格局。

缺點包括同B9的衛浴沒有對外窗，以及把客餐廳兼作走道，相對公私領域不分明，出入臥室難免會干擾到客廳的人，以及開放式廚房容易有油煙的問題，對於頻繁下廚的家庭就沒那麼適合。其他小缺點例如沒有玄關，以及整體收納空間比較少。

採光的部分，客廳是透過開放式廚房間接採光，雖然沒有直接採光來得好，但也絕對比暗廳設計好很多。

馥華之丘B10戶是市場很常見的規劃格局，但是在各項細節上，又做得更好一點，我覺得也是很不錯的格局，缺點不是沒有，但都可以處理。

不過如同我們先前提到的，這個格局好是建立在，當我們想買30坪以下的小坪數時，幾乎很難找到雙面採光的邊間，在單面採光的限制下，這種規劃已經做到很不錯了，但是買到30幾坪以上時，有邊間可以選，同樣的設計就落入後段班。

馥華之丘社區整體規劃分析

看完馥華之丘的格局後，我另外想提的就是馥華之丘的公設規劃，整體走安縵風格的設計，精緻絕倫、華麗中又隱含一股靜謐之美，木質調的韻味相當有質感，我非常喜歡。

下圖可點擊放大：

馥華之丘 公設模擬圖

圖上是從官方FB粉絲團找到的圖片，我只能說相當可惜，因爲馥華之丘公設設計比他們對外公開揭露的來得漂亮很多，網上找得到的僅僅是冰山一角，想了解建議親身跑一趟參觀看看。

除了設計高雅的公設之外，另外值得注意的是社區園藝請來木荷景觀團隊，木荷景觀有過許多知名的豪宅園藝作品，植栽設計上富有層次與調性，也是相當知名的公司。

在土城馥華口碑知名，其中一個重要的原因就是美學，馥華之丘這次不管是公設還是園藝，請來的都是知名團隊，想來會保持品牌好品味美感的規劃，是值得住戶期待的。

不過除此之外，我在整理馥華之丘的資料時，發現我對建材規劃幾乎沒有印象，才驚覺整個接待過程中，銷售大姐並沒有提到這些，諸如氣密窗品牌、衛浴品牌等等建材配置，網上也幾乎沒有揭露，想了解可能也是要親身跑一趟了。

一方面我看房當天是週末，人潮洶湧，仔細觀察才發現，銷售大姐同時有三四桌客戶在處理，所以像忙碌的花蝴蝶，每桌只能帶一下帶一下，用很快的速度粗略介紹，接下來就是問想買哪一戶，要抽籤競爭才買得到，然後匆匆請來一位帥哥帶我參觀樣品屋了。

這點算是比較遺憾，感覺馥華之丘沒有被詳盡的說明設計用心的地方。

另外再提一次，未來馥華之丘隔壁就是萬大線的捷運站，走路7~8分鐘就能到，搭乘約20分鐘就能抵達捷運中正紀念堂站，轉乘紅線、綠線都非常方便，是很好的交通建設利多，捷運通車帶來的增值潛力，也是值得注意的特色。

馥華之丘價格與結語

馥華之丘銷售大姐針對有興趣的戶別，有透露幾戶的價格給我，也一度苦口婆心的勸我看看其他戶型，因為B8、B9、B10在她們內部的統計，已經太多人都擠來指定要這幾戶了，我覺得很有趣，一方面其實也是側面印證這幾戶確實各項條件比較好。

B9戶27.31坪：

B9-25樓單價是61.0萬，房價約1666萬，這戶是頂樓。

B9-15樓單價是59.5萬，房價約1625萬。

B9-05樓單價是58.0萬，房價約1584萬。

B10戶27.94坪：

B10-20樓單價是60.3萬，房價約1685萬。

B10-12樓單價是59.1萬，房價約1651萬。

車位價格則是210~245萬。兩房含車位，大概要1800萬到1900萬左右了。

 

我參觀時，馥華之丘還未正式銷售，銷售大姐提供價格時，也有說我看的都是小坪數，所以單價會比較高，其他3房戶型其實也有55萬的，而且最後實際價格仍是以正式開賣為準，請我自己思考一下能不能接受。

這次馥華之丘雖然聲勢浩大，但在行銷上更重視感性的訴求、價值觀、形象溝通，比較少著墨房子本身的規劃，甚至有點太過只講形象，難免讓人覺得有點虛浮，因此有人說這次就是賣馥華兩個字，是可惜的地方。

馥華之丘的其他詳細資訊，在591上(點此前往)也都看得到了，樂居實價登錄(點此前往)在開賣之後也都陸續揭露了。

 

回頭比對實價登錄跟我當時看的價格，車位比開賣前的價格便宜了5萬，房屋價格也便宜了20萬左右，大約是1%，有要談價位的話，可以知道跟初談價格比起來，建商應該還有降價空間，但整體價差不大，大家可以參考看看。

馥華之丘 實價登錄價格 (樂居)

Mobile01上的討論(點此前往)頗為熱烈，三重仁義哥對馥華之丘的分析(點此前往)，也可以參考一下，寫得詳細又清楚，大推！

以上就是這次的賞屋心得分享，希望這些資訊能對你有幫助哦。

同場加映：

土城的預售屋，馥華之丘不遠處的皇翔芊翠(點此前往)，我們先前也寫下了心得，指標大案大同莊園3(點此前往)也有評語分析，想找土城房子的您，不妨也看看我們這兩篇詳細的賞屋心得哦。

想看更多捷運板南線附近的建案，可以點標籤「板南線」，或是點標籤「土城區」看看我的其他篇賞屋心得。

 

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＊心得文圖片來源：建案廣告、樓層平面圖、格局圖片、公設圖片取自建案專屬網站與現場提供的紙本資料。捷運路線圖為捷運局網站、地圖截自Google Map。

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