大同莊園3 - 評價與格局分析 - 新北市土城區

土城 大同莊園3

大同莊園3位在新北市土城區，接近板南線海山站，由於社區規模高達661戶，且預計蓋到33層樓，是土城地區討論度非常高的指標新建案。

 

會去看大同莊園3，要從我拜訪土城朋友的新家說起。

我的友人剛剛在土城暫緩重劃區內買了新房子，是一個50戶左右的小社區，位於12樓的次頂樓，還有一個悠閒的景觀陽台，可以遠眺土城逐漸新蓋好的天際線。

土城摩天高樓棟棟拔地而起，真的越來越不一樣了，新的房子好像也煥發著新的生命力，彷彿這塊土地又活過來了一次。到了晚上，微涼晚風吹過陽台，長輩們悠閒看著電視，我們喝著小酒，從陽台看出去我發現夜裡有排大樓光耀炫目，彷彿把一個銀河的點點星光披在了身上，一眼就難以忘懷。

「是哪個案子啊？」我問。朋友說他剛搬來，也不是很熟悉，但應該是大同莊園。

大同莊園夜景燈光

我想起同事姊姊，討論到買房時脫口而出的一句話「我比較喜歡重劃區誒，因為看上去都是漂漂亮亮的房子。」

我當下突然懂了這句話的感覺，現在的新大樓外觀普遍有請設計師，燈光計畫也有特別安排過，新房子一個比一個氣派，整個都市的街廓與天際線，確實比舊市區美多了，人住起來也舒適。

討論到大樓外牆的燈光，朋友多少有點遺憾。

由於他們購買的是小社區，戶數少又要控制每坪管理費不要太高，以免造成住戶壓力，因此管理基金較少，在很多公共部分比如社區外的園藝、休閒公設都比較精簡，也負擔不起這種華麗的燈光了，算是大小社區各有優缺。

「你叔叔有買那邊喔，那邊現在第三期正在賣，我們明天可以去看一下。」

在友人長輩們突如其來的一句話，以及叔叔、阿姨立即開啟LINE視訊約行程下，就這樣我們以迅雷不及掩耳的速度，敲定了大同莊園3賞屋之旅。

以下是土城預售案大同莊園3的基本資料。

大同莊園3

地區：新北市土城區

建設公司：尚志資產開發(大同公司團隊)

營造公司：尚未確認

類型：預售屋

鄰近捷運站：板南線海山站

總戶數：3棟、661戶住家

每層戶數與電梯：每層8戶、4部電梯

樓層：地上30、32、33層、地下3層
 

海山站捷運轉乘路線圖

 

大同莊園3位於土城莊園街，距離最近的是捷運板南線海山站，大同莊園3與海山站的相對位置可參考Google Map連結。

我們先從便利性極高的捷運板南線海山站分析說明。

下圖可點開放大查看：

海山站路程時間圖

海山站屬於捷運板南線，是台北捷運「高運量捷運路線」之一，車廂乘載量高，而捷運系統要採用低、中還是高運量，是在規劃興建前就由政府討論核定的，因此高運量路線都是穿過從以前就人口稠密的地區，是台北最精華的地段，目前只有板南線、淡水線、松山新店線、中和新蘆線採用高運量。

板南線轉乘其他線相當方便，包括板橋站、西門站、台北車站、忠孝新生站、忠孝復興站，所有捷運路線都跟板南線有對應的轉乘車站，可說是台北捷運的龍骨也不為過。

從海山站出發，約7分鐘就可抵達板橋站，要往新莊方向可以在此站或新埔站轉乘捷運環狀線，雖然環狀線班距較久，且轉乘步行路線較複雜，導致實用性略減，但仍是多了一個交通路線可選擇。此外板橋站還能轉乘高鐵，不管是辦公、返鄉還是出遊都非常方便。

繼續搭乘藍線，約17分就可抵達西門站，要往新店方向或是松山區，可在此轉乘捷運綠線。

從海山站出發，大約22分鐘左右可以抵達首都交通正核心的台北車站，要往淡水、士林方向，可在此轉乘捷運紅線，轉乘後抵達交通要點民權西路站約為34分鐘。要往中永和、南勢角一帶，則可繼續搭藍線約25分鐘到忠孝新生站之後，轉乘捷運橘線。

至於要去內湖、南港或文山、木柵，則可以在忠孝復興站轉乘文湖線前往上述地區，從海山站抵達忠孝復興站約需29分鐘。

海山站距離各個轉乘要點普遍在30分鐘以內，且頂多都只需要「一次轉乘」比起需要多次轉乘的捷運路線如環狀線，方便性強很多，對依賴捷運做為往返市中心的通勤族，非常便利。

也因為板南線站點多為人潮眾多的商圈，通勤之外日常休閒逛街採買也都很快，即使不騎車、不開車的人，有了板南線也能暢遊台北市中心，因此沿線捷運的房屋需求始終不減。

不過海山站有個小缺點，就是板南線有一條路線是只到亞東醫院站的，正好就是海山站的上一站，導致就算是同樣板南線，海山站的班距硬是比亞東醫院站前的站點長，實用性打了折扣。但整體而言，海山站仍然是中上的好選擇。
 

海山站捷運出站步行路線

 

看房當天我們相約接待中心門口，我朋友坐長輩的車，我則是從海山站步行前往，大同莊園3接待中心就在基地位置上，捷運出站的步行路線如下圖，可點開放大查看：

海山站步行大同莊園3路線

從海山站的1號出口出來，會先是一個小巧的公園，一邊則是新北高工的體育場，順著海山路沿途的蓊鬱樹影，我從明德路上轉入學府路小溝旁的木棧小徑。

由於從Google Map上沒有顯示綠地，因此我實際走一遭時驚訝發現，小徑一側其實又是一個綠意盎然的帶狀小公園，能看到土城居民牽著毛小孩的悠閒身影，相當愜意，缺點則是小溝旁有著潮濕的氣味。

而旁邊正在興建的新房子，就是「土城員和青年社宅」。

在實際看到之前，我得慚愧承認，我對國宅、社宅還有著老舊與品質不佳的的刻板印象，一開始看外觀我以為是哪個新的建案，查到原來是社宅，非常訝異，而且土城社宅在社區園藝的上規劃，還比很多不用心的建案更好，但好的規劃，租金也不便宜，甚至還因高租金上了新聞。

過了員和社宅之後，沿著莊園街繼續直走，就能抵達大同莊園3的接待中心。

 

大同莊園3 - A棟樓層平面圖

 

由於友人的叔叔是有買大同莊園一期的住戶，當天他也興致勃勃的跟我們一起拜訪。

走進接待中心，在一排水池與燈光大道中，我們搭乘電梯來到二樓，迎面是氣勢滂礡的巨型植景，和煦日光穿過廣闊空間，彷彿大手打碎了一抹陽光後撒下，點點光芒襯著地板的沉穩石紋，映著兩側的溫潤木色，無比美麗。

當下我臉上沒有表情，內心其實不爭氣的讚嘆著。同行的長輩倒比我率真多了，直接就說了一句「有水！」(台語有漂亮的意思)聊了起來。

在業務大姐的引領下，我們穿過大廳，坐在靠窗的位置，外側就是一個小陽台，這也讓我這個鄉巴佬知道，原來有接待中心會做陽台出來的。

看到我們一路驚嘆接待中心，大姐開心的跟我們說明大同莊園3的樓層規劃。

下圖可點擊放大：

大同莊園3棟別示意

由於大同莊園3有三大棟，分別為A棟33樓、B棟32樓、C棟30樓，而C棟建商暫時不賣，因此介紹以A、B棟為主。我們首先看的是A棟，也就是離社會住宅最近，離大同莊園一期最遠的這棟，以下是樓層平面圖。

下圖可點擊放大：

大同莊園3 A棟樓層平面圖

大同莊園3的A棟規劃每層8戶，有4部電梯，算是很好的梯戶比，實際參觀幾個案子後，我認為1梯最多4戶、2梯最多6戶、3梯最多8戶是評估梯戶比好壞的門檻，大同莊園3算是比一般設計再多給一部電梯。

以我自己找的兩房來看，A棟有鏡向的A5、A6戶，以及鏡向的A8、A2戶，共四個房型可以選擇，而且兩種格局非常的接近。

但考量到A5/A6戶面向自家的中庭花園，我認為是景觀更好的戶別，因此A棟我們就主要以A5與A6做參考。
 

大同莊園3 - A5/A6戶格局分析

 

A5/A6戶為29.38坪，是市場很主流的三明治格局，由於兩房坪數大多是30坪內的單面採光，這個格局算是在有限條件下，發揮到極致了，特色是「以客餐廳取代走道」換來家裡舒適開闊的空間感，也就是常講的坪效良好的格局。

以下可點擊放大：

大同莊園3 A5/A6戶格局圖

我們可以說明一下，為什麼捨棄走道，會被認為是坪效好呢？

這有兩大原因，第一個是因為走道會切割室內空間，把空間分散成更多的小單位，尤其當房子的坪數不大時，這種切割在居住上的感受就會更明顯，彷彿住在一個小迷宮裡，我們的眼睛望去時，也會因為視野被切割，更感覺家裏狹小。

這也是許多樣品屋都會將原本圖面上的牆打掉的原因，就是為了營造更好、更舒適的空間感。

第二個原因則是走道的功能性差，只能通過沒有辦法做收納，住在家裡也不會一直站在走道裡，但偏偏又是我們花了大把的錢買來的坪數，因此也常被說是虛坪，意指買了卻無法好好利用的零碎空間。

除了空間感好之外，A5/A6約29坪，比一般三明治格局常見的20~25坪略大，些微彌補了這格局常有的收納空間不夠的問題，也能做到兩套衛浴，這對喜歡主客區隔，以及痛恨早起上班搶馬桶的人來說，是非常加分的條件，甚至是必要選項。

由於水區管線設計的限制，一個戶型建商規劃兩套衛浴，不需要的話，可以把其中一套退掉就好了，但如果建商只規劃一套衛浴，要增加一套的限制與注意事項就會多很多，需要墊高地板。

此外，這個格局的柱子位在四個角落，但並沒有完全在格局外面，因此如主臥窗邊、陽台邊緣有小小的突出，會吃掉一點空間，以及次臥與主臥的些微壓樑，入門之後上方也會有樑影響高度感受。但整體壓樑與吃空間的狀況不嚴重，還控制在可接受的範圍。

客廳透過廚房間接採光，避開小坪數暗廳的規劃，開放廚房的位置巧妙，就算追求封閉獨立廚房也可設計拉門形成獨立空間，不過只能用IH爐沒有瓦斯爐對習慣大炒菜的主廚，可能會不喜歡。

這個戶型其他要注意的缺點，我認為還有幾個，包括廁所沒有開窗，通風需要用暖風機解決，冷氣室外機佔用部分陽台空間，以及動線上無法做到公私領域分明，客廳充作走道，不是一個安穩的空間。

可能也是因為坪數略大，參考圖上設計成2+1房，滿足有三房需求的人，我自己應該會偏好把兩個次臥結合做成兩大房。綜合來說，我認為是沒有大毛病的格局，缺點都有方法可以處理，最難處理的問題是「錢」，這個坪數總價在兩房算偏高的了。

而這戶的棟距，面向大同莊園3中庭花園，同時還能擁有大同莊園1的中庭花園，這才是我在A棟中，最喜歡這戶的重要原因。畢竟好的窗外綠意實在難得，這已經是比照外面「公園第一排」建案的條件了，而且還是私有庭院！

 

大同莊園3 - B棟樓層平面圖

 

除了A棟之外，B棟也有三明治格局的兩房可供選擇，坪數都比A5/A6小，分別為27.93坪的B2/B4與24.38坪的B7/B8。共有兩種房型合計4戶可選擇，27坪面向中庭花園，24坪則是面向海山站、樂利國小的方向。樓層梯戶比也同樣是8戶4梯。

下圖可點擊放大：

大同莊園3 B棟樓層平面圖

以B棟的兩房來說，B2/B3的格局跟B7/B8其實整體配置是差不多的，從「採光面」的長度來看，兩者完全一致，較小的坪數主要是深度較淺，因此捨棄了一套衛浴。

大同莊園3 - B2/B3戶格局分析

 

大同莊園3的中庭是我認為這個建案最大特色，因此選擇上我覺得B棟的兩房中，比起B7/B8，面中庭B2/B3戶還是較優的戶別。

近似的三明治格局，跟A棟比較起來，老實說我比較喜歡A5/A6。空間感開闊、坪效良好、雙衛浴的優點，或是廁所未開窗的缺點，B2/B3戶也都同樣擁有，兩個戶型是在一些細微處有所不同。

以下可點擊放大：

大同莊園3 B2/B3戶格局圖

最大的差別應該是B2/B3的水區位置不一樣，因此主臥室空間比A5/A6來得大，以兩房來說，這戶型的主臥跟次臥空間都很寬敞，而且柱子在外面，空間被吃掉的問題比較小。

我會偏好A5格局的原因，在於我個人是喜歡待在採光好的客餐廳等公領域，臥室我自己衣櫥的需求沒那麼大，小一點的空間反而給我安全感。

再來是這戶的樑位置貫穿戶型，雖然沒有壓樑，但我覺得存在感會比較強，我喜歡室內空間乾淨的感覺。鞋櫃空間較少，也是比起A5格局不足的地方。

這戶柱子雖然只有一根，但位置在採光面，會稍微影響視野。此外B棟這個方向只能看到大同莊園第三期的花園，不像A棟擁有大同莊園1+3兩期社區花園的遼闊視野，這是我更偏好A棟的最重要原因，景觀房真的難尋呀。

當然B棟也有最強大的優勢，就是總價比較便宜！

大同莊園3建築美學與規劃

 

除了格局規劃之外，銷售大姐也引領我們到展示空間，講述大同莊園3在建築設計上的特色。雖然我們參觀時，建築物外觀的模型還沒有擺上去，但為了跟大同莊園第一期相互呼應，大同莊園3會是同風格的外觀設計。

我看到模型空間的第一個想法是「好廣」。

銷售大姐把大同莊園1~3期的相對位置都列了出來，並說明為了取得容積率，周圍的公園地帶、社會住宅的土地，都是大同公司捐給政府換來的。因此這裡雖然不是「土城暫緩重劃區」的範圍，卻能有重劃區綠覆高、新屋林立的街廓，就是這個原因。

說到設計美感，建築跟燈光都有日本團隊參與，建築由光井純設計，燈光則是內原智史設計，與大同莊園1的團隊相同，對建築外觀跟燈光計畫，住在大同莊園1裡的友人叔叔跟我都非常喜歡。

關於建築與燈光團隊，我的觀點是，我們一般人其實很難了解不同「大師」之間的高下，但是規劃上如果請外國團隊，即使要掛個名上去，都要花一大筆錢去取得對方的授權，因此我其實是認可請外國團隊的，至少這代表建商在「美感」上捨得花錢。

另外就像建商口碑的累積，是不是真大師，自然需要有代表作。雖然銷售人員重點跟我們強調他們在外國的作品，但我更認可大同莊園1，畢竟就在隔壁眼見為憑了，如果不是大同莊園1那絕美的夜裡燦光，也不會有我們這場賞屋行程。

公設的部分，A、B、C三棟的一樓都是公設會館，內容相當豐富，游泳池、遊戲間、健身房等讓人眼花撩亂，我最意外的是，公設的設計師跟我們驚嘆的接待中心是同樣的設計團隊。

我只能說這招還蠻厲害的，為了取信客戶，讓客戶相信未來房子的美感，建商讓同團隊大手筆蓋這樣一個璀璨映光的接待中心，確實有說服力。

大同莊園1公設照

其他我個人特別有印象的，大概是CFT柱內灌漿的工法，以及無接觸電梯按鈕。柱內灌漿是我實地看過許多房子後，發現確實因為成本高，較少有建案會採用的抗震規劃，無接觸的電梯按鈕，則是銷售大姐實際帶我們坐接待中心的電梯時，就展示給我們看，是實用的小細節。

大同莊園3建商爭議

 

參觀完大同莊園3，我對於建案留下非常深刻的印象。也是我參觀過的案子裡，少數確實稱得上是區域指標的大型建案。

大同莊園3勾勒了一個稀有、舒適、充滿美感的生活輪廓，這是許多建案都做不到的。

然而美中不足的是，建商其實有過很大的爭議，就是大同莊園1延遲交屋的事件，起因是到了合約上壓的交屋日期，建商還沒完成交屋，導致買家多出許多不便與成本，也因住戶提告求償上了蘋果新聞，在Mobile01討論串有多達80頁以上的討論。

此外，大同母公司過去一年轟轟烈烈的奪權大戲，也是讓我們這些吃瓜群眾大開眼界。

這個影響是會讓消費者擔心，這些財務上的爭議是否會波及到建案。

平心而論，這些爭議不代表大同莊園3的品質會有問題，但始終是建商口碑的一個瑕疵，要讓消費者相信建設公司，門檻勢必會更高，雖說如此，友人叔叔現在在大同莊園1也住得開心滿意，出於對長輩的禮貌，我也就沒有詳問延遲交屋的細節。
 

大同莊園3看房心得與價格

 

離開大同莊園3瑰麗的接待中心，我們也順路參觀友人叔叔位於大同莊園1的溫馨家園。

大同莊園外行人步道

讓我印象深刻的就是大同莊園的中庭花園，沿著彎廊步道緩緩而行，日光與暖風輕輕撫過，居民帶著笑容牽著狗狗漫步，小孩子的歡聲笑語瀰漫在空氣裡。這樣一個環境，難怪友人叔叔會很滿意了，這種空間的開闊與宜居的舒心感，不實際走一遭是很難從紙上或圖面上體會到的。

我也是這次，徹底明白了心中多年以來的疑惑。

我們常見到建案的廣告，主打千坪基地，我一直以來都覺得這是失敗的廣告語。因為以我自己跟身邊買房的朋友來說，從來沒有被基地坪數打動過，1000坪、2000坪彷彿都只是冰冷的數字，現在我了解這是對看過很多房子的人溝通的語言，有些美好生活，只有大坪數基地的建案能提供。

至於價格的部分，由於大同莊園3還未開賣，銷售大姐只回答6字頭，即使大同莊園3的條件極為稀有，這價格在土城也算是驚人的了。

以上是這次的大同莊園3賞屋心得分享，希望能對你有幫助。

其他資訊也可以參考大同莊園3的591頁面。

同場加映：

土城預售屋除了大同莊園3之外，我也有看過暫緩重劃區內的小社區——芊翠，以及馥華土城的代表作——馥華之丘(點此前往)，詳細的賞屋心得不妨也看看哦。

想看更多捷運藍線附近的建案，可以點標籤「板南線」，看看我的其他篇賞屋心得。

 

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＊心得文圖片來源：建案廣告、樓層平面圖、格局圖片、公設圖片取自建案專屬網站與現場提供的紙本資料。捷運路線圖為捷運局網站、地圖截自Google Map。

 

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