國美珩月 - 評價與格局分析 - 新北市新莊區

新莊 國美珩月

國美珩月位於新北市新莊區，是基地位置在頭前重劃區裡的預售屋，也是品牌建商——國美建設在新莊頭前的第三個案子。

頭前重劃區是在機捷A3與環狀線幸福站附近的中小型重劃區，整個區域規劃以住家為主，在雙北的重劃區中，頭前是少數已經發展到尾聲的重劃區，歷經了「長草、長房子、長生活機能」的三大階段後，現在的新莊頭前，已經有獨樹一幟的靜美街廓。

綠樹蒼翠成映，環境優雅寧靜，日光照拂之下，宛若世外桃源般的幸福之地——幸福頭前，可說是台灣重劃區的成功寫照之一。

頭前重劃區 (取自國美珩月官網)

重劃區之所以能形成新穎、乾淨、明亮的氛圍，是由於以下幾個特色。

首先，重劃區因為完善的規劃，街道通常比較整齊，有「棋盤式的方正街廓」，馬路寬敞，也讓住宅的日照採光有一定的保障。再來，重劃區設計「商業區域與住宅區會區隔」，少有商業大樓與住宅大樓交錯混合的雜亂情況。

此外，重劃區的房子大多是新開發，因此都是符合規範的新大樓，新房林立帶來新氣象之外，新大樓會對外觀有規範，像頂加鐵皮、陽台違建、自設外推鐵窗等台灣傳統的陋習，都不會在重劃區出現。

最後，最重要的一點是，重劃區對於「綠覆率」非常講究，街道綠樹、公園的設置以及對新蓋大樓都會要求退縮，規劃開放空間給植栽與行人步行，因此才能打造出樹木環繞、鳥語花香的舒適環境。

而新莊的重劃區，其實還不少。

下圖可點擊放大：

新莊 重劃區位置圖

可以看到，以新莊站的傳統鬧區為鄰，附近分別有頭前、副都心、新北產業園區、塭仔圳一二期共達5個重劃區。關於這些重劃區的特色，我們建議可以參考591地產小學堂(點此前往)的影片，裡頭介紹內容如下：

    1.    各重劃區特色說明——副都心商業發展最佳、頭前純住宅區、塭仔圳未來題材較多、A3近機捷優勢。

    2.    來賓認為副都心是新莊重劃區的指標，具有大哥的地位，對新莊整區的房價起到引領作用。 


不過我們要提醒，影片裡面的來賓，由於本身是建商，也在A3與塭仔圳地區有推出建案，要賣自己家的房子，在立場上一定會對這兩個地方比較樂觀、說好話，並非完全中立，對重劃區發展偏向積極看待，但裡面對各區的一些要點講得蠻清晰的，仍是一個可以參考的好影片。

在影片拍攝的時空背景裡，出現頭前重劃區的房價超越副都心的現象，我認為這有幾個原因。

第一就是副都心的發展，實際上不如過去幾年的預期，有許多延誤的狀況，這情況雖然在近一年翻轉，開始有越來越多的人潮與商業匯聚，但綜合來說，在副都心買房仍需「想像一下未來的發展樣貌」。

相比之下，頭前重劃區良好的宜居街廓，已經是「大家眼睛看得到的美」自然對於價格上面也比較容易買單。

第二則是當時頭前重劃區的新房子，有很多是「品牌建商」的作品，同時期副都心賣房子的建商，名氣就差了一截，舉個例子，就像是台灣的蘋果手機比美國的小米貴，雖然美國的物價比較高，但因為產品與品牌的價值超越地區差異，因此價格更高。

而頭前超車副都心房價的指標建案，一個是幸福站旁璞園建設的作品「幸福璞園」，另外一個就是國美建設的「國美青玥」。

做為國美建設繼國美大悅之後，睽違多年的頭前作品，國美青玥售價雖高，仍受到許多國美粉絲的追捧，品牌建商的市場接受度之高，可說是震撼了初入房市的我們，而最新的「國美珩月」，由於銷售時間點近，也被稱為國美青玥二期。

國美珩月是國美建設在頭前重劃區的最後之作，廣告主打距離A3站300米，以下是建案的基本資料。

國美珩月

地區：新北市新莊區
建設公司：國美機構國聚開發(國美建設團隊)
營造公司：金弘承營造
類型：預售屋
鄰近捷運站：環狀線&機場捷運線新北產業園區站(A3)
總戶數：91戶住家
每層戶數與電梯：每層7戶、2部電梯
樓層：地上15層、地下3層

新北產業園區站捷運轉乘圖

國美珩月的基地位置，我們有在地圖上點出，可參考GoogleMap連結，就在國美大悅的後方，距離捷運站非常的近，不過新北產業園區站雖然是雙捷運，但卻是目前評價最低的兩條捷運線，分別是環狀線與機場捷運線。

為何這兩條路線的評價會比較低呢？

雙北地狹人稠，市區發展仍以集中在台北市的核心商業區為主，最多最好的就業機會都在此地，因此購屋需求大致上是由台北核心區域往外擴散，越接近台北市中心的房價越貴，往外遞減；同樣道理，能搭捷運越快進台北的路線，自然有比較高的價值，這點從捷運上下班時間滿滿的人潮就能充分感受到。

環狀線雖然串連了新北市人口最多的新莊與板橋兩個行政區，但無法滿足進台北的主流需求，在價值上自然不比其他路線，而機場捷運由於是從新莊、三重抵達台北車站，就比較符合我們認為的價值路線。

然而，做為新興的捷運路線，機捷與環狀線都有較大的缺點，那就是「轉乘不便利」與「班距過長」的問題，這也是拉低我們評價的主要原因，以下我們針對常見的通勤時間做進一步的分析。

下圖可點擊放大：

新北產業園區站 捷運時間圖

環狀線從新北產業園區站出發，大約10分鐘可以抵達轉乘捷運中和新蘆線的頭前庄站，在這裏轉乘捷運橘線可以前往台北西區，繼續沿著捷運黃線搭乘，約23分鐘可以抵達捷運板橋站，在此轉搭火車與「高鐵」相當便利。

在這邊我們要提醒一些注意的地方。

第一點是環狀線通勤的時間，圖上我們是抓搭乘的平均費時，而每次所費時間差距可能會很大，這取決於入捷運站時，有沒有剛好遇到列車進站，為什麼這點影響這麼多呢？因為目前的環狀線「班距」實在太久了！

根據官方資料，環狀線尖峰時段約4~7分鐘一班，離峰時段與例假日約5~10分鐘一班，看數字好像還行，但我自己多次實際搭乘的經驗卻是，等車等7~10分鐘是很常見的情況。

明明環狀線到板橋站從圖上看起來只有4站，單純的捷運車程可能只有12分左右，之所以會花到將近23分鐘，就是因為大家搭乘時，花最多時間的其實是在等捷運來。

捷運班距這點，牽涉到環狀線的營運狀況，環狀線進出站的使用人次不多，能取得的車票收入就比較少，所以現在還沒有足夠的資源讓環狀線頻繁發車，也因此便利性大打折扣。

第二個要注意的地方，環狀線的規劃是後來才拍板定案的，因此與其他舊的捷運路線如中和新蘆線頭前庄站，或是板南線板橋站轉乘不方便，這一直是為人詬病的地方，前者是地上三樓轉地下二樓跨度大，後者則是路線彎彎繞繞容易走錯迷失。

下圖可點擊放大：

頭前庄站 環狀線與中和新蘆線轉乘

除了往板橋或新店方向搭環狀線較快之外，要進台北市的話，還是機場捷運會比環狀線轉車來得快，以下我們分析從機場線A3站開始的通勤路線。

從A3站出發，捷運車程約5分鐘可抵達A2站，步行約4分鐘後可抵達中和新蘆線三重站，整體路程約需9分鐘。

而機場捷運抵達A1台北車站，捷運車程約需10分鐘，在台北車站內步行約10分鐘，可開始轉乘台北捷運板南線或淡水信義線，整體路程約需20分鐘。

A1台北車站的站點，在松山新店線北門站與北捷台北車站中間，所以也可以選擇步行約10分鐘，到綠線北門站轉乘。

從以上內容可以看出，進到台北市中心，50%是捷運車程，50%都是步行轉乘的時間，因此對於有些重度捷運族就會認為機場捷運的便利性差了一大截，也是我身邊白領上班小資族們，實際搭機捷通勤後，都給負評為多的原因之一。

下圖可點擊放大：

A1台北車站位置圖

不過我身邊也有人認為，機捷台北車站轉乘走太久是小題大作，過度放大了步行的不便，她提出的佐證是「捷運大安站」與「捷運南京復興站」。

這兩站同樣是北捷轉乘不方便的站點，大安站從文湖線的地上三樓轉到淡水線的地下二樓，路線很長；南京復興站也是地上三樓的文湖線要轉到地下三樓的松山新店線，步行距離也都非常久，但是大量的轉乘需求克服不方便，站點服務人次跟熱鬧度仍然居高不下，房價也是貴到驚人，因此她認為——轉乘步行距離是可以處理的小問題，發展前景跟站點附近夠不夠熱鬧才是主因。

聽完她這麼說，我也覺得有點道理，因此把這個意見列出來供大家參考看看。

從A3站出發，到北門或台北車站轉車後，板南線抵達忠孝復興約30分鐘，松山新店線抵達南京復興約36分鐘，淡水紅線民權西路站約24分，中正紀念堂約29分鐘。

以機捷A3通勤，整個台北核心區域多在30~35分鐘左右，我認為是一般上班族普遍還可以妥協接受的時間，不過由於前述提到的缺點，整體而言，論通勤與交通便利性，我對捷運新北產業園區站的評價並不高。

新北產業園區站捷運出站步行路線

從新北產業園區站走到國美珩月的基地位置，大約只需要5分鐘，非常的近。

看房當天我從新北產業園區站五工路這側的出口出發，往南步行過了一個十字路口後，在新北大道左轉，接著轉進福美街，在172巷裡可以見到國美珩月的接待中心，同時也是未來的基地位置。

下圖可點擊放大：

新北產業園區站步行國美珩月路線

這一路上，我第一個注意到的是新北大道跟五工路十字路口上，台一線跟捷運環狀線的高架橋很顯眼，壓迫感比較重，而且車流噪音也不小。

另外就是新北大道轉福美街這小小的一段，由於未來有其他建案要興建，目前用鐵圍籬圍了起來，走過來的時候路很窄，與車流同行並不好走。

一直到走進福美街，進入頭前重劃區的範圍後，才會感受到截然不同的新世界。鄰近的新社區如日健駅、葉財記敦藏、馥都湛近兩年都已經完工，各社區退縮的花圃讓福美街變成綠意小徑，相當漂亮。

想來十字路口邊的鐵圍籬若之後蓋成新社區，對往來的住戶前往捷運站才會比較友善，但因為總共路程只要約5分鐘，其實倒也不是太大的問題。

另外的缺點，我覺得是新北產業園區站周邊，現在還呈現很荒涼的狀況，因為是新開發的區域，未來也不會像舊市區有熱鬧的便當小店，店家型態會比較不同，比如捷運共構開發的商場，或是附近新大樓的店面，對於習慣傳統鬧區生活的人而言，可能會比較不適應。

擁有乾淨明亮、現代街廓的同時，拋棄了雜亂的店舖街景，也失去了傳統商家的便利，我覺得是重劃區新生活型態必然會遇到的情況。

國美珩月樓層平面圖

參觀國美珩月的當天，是剛開賣後的週末，參觀的人潮絡繹不絕，預約的銷售大姐引領我們坐下，先初步問了我們從哪裡來，想找什麼樣的房型後，帶著我們前往另一區，運用國美珩月的縮小模型，跟我們介紹社區的規劃，模型邊也展示了國美珩月的樓層平面圖。

國美珩月設計每層7戶，共有2部電梯，算是比我心目中的一層6戶2部電梯的標準差了一點，對此業務大姐表示，國美珩月樓層不高，總共也只有91戶，認為實際上不用太擔心等電梯等太久的情況。

下圖可點擊放大：

國美珩月 樓層平面圖

國美珩月的樓層規劃非常好，除了電梯出來後的梯廳有明亮採光外，我覺得很細膩的地方是，柱子位置都在每一戶的四個邊角，很大程度的減少畸零空間的問題，這點我覺得蠻難得的，因為很多社區都會犧牲中小坪數的戶型，柱子的位置不是擋住視野就是中間有樑貫穿，因為總價較低，建商設計產品時對小坪數大多不友善，把各種缺點都塞給小坪數的戶型，而國美珩月就沒有這個問題。

另外一個地方是，沒有一個戶型緊鄰電梯，電梯被兩個樓梯包住，避免了某個戶別鄰近電梯可能有噪音干擾的情況。

銷售大姐強調，朝北面的社區大門規劃大退縮，種植三排綠樹，朝南面則是中庭花園，也因為南面同樣是國美建設的作品國美大悅，因此當時有保留空間，規劃了一條通往福基公園的「落羽松小徑」，讓A6戶型有更好的棟距。

像落羽松小徑這樣特地開闢小路，讓住戶直通公園的設計，是我第一次看到，也覺得是讓人很驚喜的特色，很少見。

整體而言，國美珩月的樓層平面圖，應該是我近期看過的建案裡數一數二好的了，從各種細節都可以發現國美建設的用心，品牌建商的口碑累積，確實有它設計細心的地方。

國美珩月A7戶格局分析

國美珩月權狀坪數最小的是A7戶的23.14坪，我看完後的感想是，其他一堆不用心的建設公司，根本都該打屁股！

在雙北房市，以25坪不到的小房子來說，市場上我們看到的格局，真的是一家建商比一家建商還爛，彷彿都在比賽誰畫的格局更差勁，讓很多首購或剛踏入房市的小白，越看越覺得心灰意冷。

然而，國美珩月這戶型，明顯展示了小坪數也可以有好的格局。

下圖可點擊放大：

國美珩月 A7戶 格局圖

國美珩月A7戶雖然坪數小，但房子在長面採光，因此能做到客廳緊鄰大窗，讓陽光灑落整個室內，整個家都有明亮的自然光，也因為採光面夠長，兩個臥室都有開窗，是明廳明房的好設計。房型規劃無走道，坪效很不錯，買到的坪數每一寸都花在刀口上。

而且這個小坪數房型，我覺得還有幾個很難得的地方。

例如1.5套的衛浴，讓主客廁所可以分開，小家庭也可以減少搶馬桶的困擾。廚房的部分雖然水區很小，備料的地方比較不足，但後方設計有電器櫃的空間，改善收納外也可以擺放一些食材，難得的是小坪數還能有封閉廚房的設計，不會有油煙漫到客廳的困擾，對習慣下廚的人應該會覺得不錯。

如前文提到，柱子位置在戶型的四角，室內比較沒有畸零空間，只有衛浴與次臥室有被影響到一點，不過衛浴可以規劃給管道，次臥可以做櫃子收納，算是小問題。

另外這戶也有小坪數廁所沒有開窗的缺點，但我覺得通風換氣可以用四合一暖風機快速排風，潮濕則有除濕機更有效率保持浴室乾燥，雖然很多人不能接受廁所沒有對外窗，我個人倒是覺得花小錢就可以解決掉。

其他問題，就是收納空間會比較少，這算是小坪數的原罪了，如圖上的主臥室，衣櫃空間就比次臥來得少。收納的部分只能裝潢時多規劃隱藏的收納空間，例如有收納功能的床板等。東西真的很多的人，恐怕就不適合。主臥跟次臥都有壓樑的情況，跟風水考量比起來，我在意的是壓樑的壓迫感，這點也是可以用床頭櫃設計或天花板裝潢包覆處理掉，也屬於能解決的情況。

綜合來講，A7戶採光面夠長，全室明廳明房的漂亮設計，得到我們的大好評，這個戶型是相當不錯的格局。

國美珩月A2/A3戶格局分析

國美珩月的兩房，除了A7戶之外，還有大一點的A2/A3戶，坪數為25.31坪，這兩個戶型是鏡向對稱的格局，坪數比A7戶大了一點，格局也來得更好一些。

下圖可點擊放大：

國美珩月 A2/A3戶 格局圖

這個戶型跟A7戶有幾個共同的優點，包括整戶無走道的設計，讓進門後的客餐廳有比較大的空間感。柱子位置都在戶型的外部，室內沒有吃到任何零碎的空間，也沒有壓樑的情況。

採光面夠長，所以也是全室明廳明房的設計，比A7戶更好的地方，是次臥室視野不用穿過陽台，沒有被晾衣遮擋的問題。

廁所的部分有完整的兩套衛浴，對很多小家庭是加分項，減少家裏成員搶廁所或搶洗澡的困擾，而且其中一套有對外窗。

這邊我們補充說明一下，由於新建案的水區管線是不能動的，所以像廚房、廁所的位置通常是無法變更格局的地方，有兩套衛浴，真的用不到可以退掉一套，只有一套衛浴，想要增加卻是難上加難，所以有兩套衛浴是還不錯的規劃。

不能動的水區、陽台位置都規劃在戶型的邊邊，給了室內空間比較大的調整餘地。

缺點的部分我覺得有幾個，如主臥室衛浴沒有對外窗。比較奇怪的是，冰箱的位置不在廚房內，在進門的左手邊，應該是因為廚房內的空間不夠所導致。另外就是用客餐廳取代走道，雖然坪效較好，但沒有明確分隔的公私領域，客廳有家人時，從臥室出入的人會干擾到。不過，以上我個人覺得都比較是小問題，可以忍受或可以處理。

每戶房屋一定都會有缺點，一些必要的、我們花小錢沒有辦法改善的內容，如「走道」、「坪效」、「採光」有掌握好，那我覺得就是好格局的房子，小缺點是可以處理或克服的。

整體而言，A2/A3戶算是A7戶的升級版，坪數大了一些，各方面規劃都更加舒適宜居，只是總價位也來得更高。

國美珩月社區整體規劃分析

國美珩月在建材配備的部分，提供得很好。

YKK氣密窗、林內三機、德國木地板、Grohe的五金、Panasonic的廚具，都是給單價較高的配備，相當不錯，少見的是每戶都有送洗碗機，這點非常難得，因為洗碗機的尺寸較大，一開始沒有規劃好就無法安裝了，洗碗機常被笑稱是拯救婚姻的利器，由此可見洗碗有多惱人，國美珩月能夠戶戶送洗碗機非常棒。

除了配備給得好之外，我們也單刀直入問了銷售大姐，國美的價格比別人貴，到底是哪邊好？

銷售大姐回覆的說法如下：

國美珩月提供很少見的十年防水保固，之所以敢這樣保證，是因為國美蓋房子，一開始在外牆的防水層上，就已經願意砸比較高的預算用料，所以外牆防水工法是他們比別家建商優秀的地方，國美房子的屋況通常維持的比較好，也是外牆防水做得確實的緣故，此外衛浴防水也是都做得比其他家更確實，也是口碑累積的小細節。

銷售大姐要賣房子，當然會說國美建設的好話，但國美的口碑的確不錯，因此我們特意詢問，提供賣方說法給閱讀者參考。

我們對國美建設有幾個觀察，包括國美建設有自己的營造公司——金弘承營造，可能因為是自家公司，能夠完全照需求來蓋房子，過程中對於建案營造品質的掌握度，就會比別家建設來得高。

另外國美建設有一個特點，通常是採用固定配合的團隊，建築設計會採用呂建勳，景觀則採用盧胤瀚，這兩者應該是國美的御用團隊了。

這兩個團隊我都蠻有好感的，因為我被他們的實際作品震撼過。

我印象很深刻，有次路過中正區，在一片靜謐巷弄裡，無意間看到某座漂亮無比的房子，沉穩、氣勢，充滿渾厚蒼勁的美，我回家立刻搜尋，才知道原來是由呂建勳設計的豪宅「南海苑」。而盧胤瀚則是有次參觀親友家的房子時，發現他們家的花園相當得有層次，雖然不大，植物花卉的配置卻很有美感，繽紛絢麗、生機勃勃，一查才知道是盧胤瀚的作品。

也因為我自己看過兩位大師的實際作品，所以認同。

對我們這種升斗小民有感的地方是，上述這些固定團隊，也同樣負責國美的台北豪宅，我自己看過外觀蓋得很精緻的，就是大安區青田街的國美青田。

國美青田 (取自國美建設官網)

就我們的理解，越是知名的設計團隊，在報價上普遍會更貴，這道理就像找裝潢設計師，有做過豪宅室內設計的團隊，報價就會高出許多，願意用高價的質感團隊，也是值得認可的地方。

關於品質與設計的美學，國美建設已經累積很好的口碑，也有很死忠的粉絲群，應該是國美珩月最大的賣點。

但是國美珩月的地點，其實除了近捷運之外，不像國美大悅或國美青玥有公園第一排的優勢，國美珩月沒有景觀的戶別，是我們認為比較大的缺憾——這是四周都被新房子包圍的建案。

國美珩月戶別的座向為南北座，社區前方朝北面福美街，退縮種植三排的大樹後，是看向馥都湛與閱世界，朝南面自家中庭小花園，再看國美大悅，除了面落羽松小徑的A6戶之外，客廳採光的條件難免會被四周大樓影響到。

雖然重劃區都有退縮規劃，整體不至於黯淡無光，但對於追求景觀與遼闊視野的人來說，國美珩月應該不太有景緻可言，算是此案的劣勢之處。

國美珩月價格

最後，關於我們主要有興趣的兩房，銷售大姐也提供了報價，而且在報價前先跟我們說，在我們看房時，能考慮的只剩下頂樓了。

我們看的是A2/A3戶的15樓，開價為房價2,031萬，以這戶權狀25.31坪來看，換算下來的開價單價達到驚人的80.25萬/坪。

 

我想我們當時的表情絕對非常非常精彩。

銷售大姐跟我們強調，這是因為我們看得是單價最貴的頂樓戶，並說明這只是開價，目前實際上可以買的金額是開價的92折，即1,869萬，辦理銷售公司出的聯名信用卡，可以再減免15萬，最終可以成交的房價，為1,854萬，成交單價約為73.25萬每坪。

我們跟銷售大姐聊時，現場也還有很多客戶在觀看兩房的樣品屋，大姐說明週間開賣時，兩房幾乎被買光了，但因為有五天的審閱期，很多客人還是想等看看有沒有人退訂單，所以還是蠻多人在問的。

 

關於週間開賣的情況，大姐也說明，原來國美珩月在開賣前一個月就已經開放客人參觀，當天有買的客人大多是這一個月來，已經反覆看過了兩三次，甚至很多也都帶親人來看過了，開賣當天只要確定價格在期望預算內就會下手，自然開賣兩天會售出大多數的戶別。

 

看到現場洶湧的賞屋客群，我不禁心生感嘆。

國美珩月，這個建案的規劃是我們看過格局非常好的設計，地點捷運5分鐘也很好，建商品牌更不用說，樣樣頂規的情況下，價格也來到了驚人的頂尖水準，只能說品牌建商在房市的地位，遠比我們原先以為的要更驚人。

 

過陣子回頭來看，國美珩月的實價登錄資料，也都陸續公佈了，在樂居網都可以查詢得到(點此前往)，銷售狀況可說是跌破大家眼鏡的好，短短數月已經將近完售。

國美珩月 實價登錄表(樂居)

 

我們當時看的25坪頂樓戶，也已經售出，最後的成交價格1,859萬，成交單價約為73.41萬/坪，總價居然比我們當時看的1,854萬還要貴5萬，雖然這個落差算是小到不足掛齒，但也是市場對該社區的高度認可，否則很難成交在這個價位了。

 

以上就是這次的賞屋心得分享，希望這些資訊能對你有幫助哦。

 

此外，國美珩月的其他詳細資訊，在591上(點此前往)都看得到，Mobile01上也有一些討論(點此前往)了，有興趣都很建議多參考看看。

 

同場加映：

新莊的預售屋，除了國美珩月之外，之前我也有看了在副都心內的百邑富都匯，以及舊市區的新建案瀚羽蒔光，有想買新莊預售屋的你，不妨也看看我們這兩篇詳細的賞屋心得哦。

想看更多捷運中和新蘆線附近的建案，可以點標籤「環狀線」，或是點標籤「新莊區」看看我的其他篇賞屋心得。

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＊心得文圖片來源：建案廣告、樓層平面圖、格局圖片、公設圖片取自建案專屬網站與現場提供的紙本資料。捷運路線圖為捷運局網站、地圖截自Google Map。

 

▶ 買房如何挑？首購族挑選指南 在這裡。

讀者來訊與比較分析

關於國美珩月，我們有收到一些讀者的訊息，詢問關於這個建案的其他意見，思考過後，我覺得這些討論意見或許也對其他人有所幫助，因此把我們的回覆也列在下面。

讀者A：最近正在比較瀚羽蒔光與國美珩月。

兩邊是一樣的報價，但國美珩月的坪數小了5坪，可是瀚羽蒔光過去沒有實績參考，營造是詮豐找不太到資料，關於兩個建案的比較，有沒有什麼意見可以參考呢？

日光尋邸回覆：

第一，關於房屋「坪數」。
您訊息提到，兩個案子總價相似，但坪數差了5坪，關於空間大小，應該是您考慮的要點之一，我提供幾個分析的思路。
首先是您提到的坪數差5坪，應該是「權狀坪數」，我們扣除公設比後來比較，兩個案子室內主建物+陽台的差距會比5坪再小一點，室內實際坪數差距應該是3.5坪左右。

我們會建議把兩戶的資訊分開列出，如下：
主臥室坪數、次臥室坪數、陽台坪數、客廳坪數、廚房坪數。

把兩戶以上不同區域的坪數列出，看看這3.5坪的差距，主要是哪個空間大了，哪個空間小了，之後再回來看看您的生活習慣，是比較喜歡客廳大一點？廚房大一點？還是重視臥室？兩者的坪數差距會讓您覺得很明顯嗎？
用這樣的方式評估兩個案子的空間，符不符合您的需求。

我們要提醒您，由於格局規劃的好壞，會影響空間感，有時候也會有權狀坪數明明比較大，住起來卻感覺比較壅擠的狀況。其中一種分辨方式是，把兩戶的柱子位置都標出來，看看柱子旁邊有沒有零碎的空間，以及有沒有運用的餘地，然後再把兩戶的走道位置標出來，看看走道占比高不高，從零碎空間與走道可以看出，比較大的坪數，有沒有真的有比較好的空間感，以及是否符合您的需求。

以這兩個案子來說，國美珩月的格局很精緻，雕琢得不錯，是我自己看過的房子中覺得非常好的格局，有展現品牌建商的細膩度，瀚羽蒔光30坪以上的格局也還不錯，但更小的坪數就不推薦。

第二，建商品牌價值。
由於買的是預售屋，建商的品牌算是蠻重要的事情，蓋房子很複雜，例如管線走法、磁磚工法的平整度等等大量的小細節，都會影響整體品質，所以市場上品牌建商的接受度普遍較高，就連銀行房屋鑑價也會參考建商品牌，國美口碑算是非常優秀的前段班，瀚羽蒔光在這點上則剛好是最大疑慮，營造實績不多，公益法人其實跟一般地主是接近的，也不太有經驗。

第三，環境街廓。
國美珩月屬於頭前重劃區，是已經發展到尾聲的地方，街廓相當乾淨舒適，比較難得的一點是寧靜，走在路上都能感受到靜美的氛圍，缺點則是沒有熱鬧的商家，傳統的小吃、餐廳都比較少，要有下廚習慣或是叫外送才會比較克服。瀚羽蒔光與之相反，生活機能極為優秀，食衣住行各式需求都能被滿足，非常方便，缺點則是兩條大道都是車流聲較大的馬路，噪音會比較多，街廓跟環境也比較老舊。
您的生活型態，如果不太下廚，非常充分仰賴外食，或是偏好傳統餐廳、小吃，那麼瀚羽蒔光就會比較適合，相反的，比較注重寧靜與社區街廓，國美珩月則是較佳的選擇。

第四，建材配備。
國美珩月跟瀚羽蒔光，這兩個案子在廚具、氣密窗、衛浴設備等配備，我覺得都給得很好，是一般常見建案水準以上的配備，應該也是大部分自住客群喜歡的。特色的地方是國美珩月每戶都有洗碗機，瀚羽蒔光則是很難得全棟SRC跟柱內灌漿的重本規劃，整體建材配備部分，兩邊都給的不錯，算下來我會覺得瀚羽蒔光小勝。

第五，交通便利度。
國美珩月鄰近的是A3機捷與環狀線，瀚羽蒔光則是橘線新莊站，比起來新莊站的便利程度好多了，但國美珩月走到捷運站過一個紅綠燈就到，走起來約5分，瀚羽蒔光走到捷運約要12分鐘，算是把兩邊優劣勢比到差不多。這點要看您的上班地點對捷運路線的依賴，可以看看『從家裡出發到上班地點』兩個位置的差距，好去做評估。

第六，未來發展性。
關於未來發展性，頭前重劃區由於已經發展得差不多了，比較沒有什麼新建設，唯一的潛力應該是捷運A3站本身的共構商場，國美珩月距離很近，有機會吃到紅利，但國美的價位非常高，保守是保值，要大賺應該是很難，也因此應該不太是投資客考慮的房子。瀚羽蒔光是位於舊市區，同樣沒有什麼建設題材，旁邊雖然有塭仔圳重劃區，但並不代表瀚羽蒔光就能吃到人口紅利，尤其塭仔圳腹地廣大，喜歡重劃區街廓的，會買區內的房子，在重劃區上班，但追求舊市區機能的會比較偏好瀚羽蒔光這樣的社區。

以這兩個案子做比較，瀚羽蒔光在單價上，會比國美珩月低很多，但您提到總價接近下，我個人最終會選擇國美珩月。

這是因為我雖然覺得A3站便利性跟中和新蘆線比起來差多了，但我認同國美的品牌、規劃，以及頭前重劃區的街廓價值。此外一個要點是，「捷運步行10分鐘」對有些公股銀行判斷房屋價值是很重要的加分項，我會覺得連保守的銀行都重視這點，因此捷運夠近的話，相對保值，走10~12分是有點久了。

以上淺見供您參考，但我想提醒您，這個選擇並不是絕對正確且適用於所有人的選擇，還是要請您思考最適合您自身的選擇哦。

讀者B：關於國美珩月，可否分享A1戶的看法？

日光尋邸回覆：

您好，關於國美珩月的A1戶意見，以下意見供您參考。

首先我想說明，在考慮格局的時候，我自己對三房還有兩房的考量會「不太一樣」，關於原因簡述如下。

(一) 兩房可以接受單面採光，三房至少要雙面採光
會有這樣的差別，是因為兩房的坪數小，市場上的邊間戶別都是做給三房以上，如果兩房堅持要雙面採光，很容易遇到沒有房子可買的困境，相反的三房雙面採光的選擇性太多了，不需要妥協，因此我認為三房一定要邊間，至少雙面採光。

(二) 三房入住的人數較多，廚房跟陽台要夠大
兩房通常是單人、情侶、或小孩剛出生的小家庭，因此在平常生活的日常需求裡，煮不用煮太多，晾衣小陽台也能處理，但三房入住人數較多，廚房太小或陽台太小，煮多道菜時空間不夠、陽台不夠晾衣服，都會不方便。大陽台或大廚房對兩房扣分，對三房加分。

(三) 兩房重視坪效，三房依照成員生活型態
兩房空間本就較小，再有更多走道會讓房子更顯得壓迫，因此無走道的好坪效設計，在實際入住時空間感會較好。但是三房成員較多，如果各自的生活型態差別很大，就會需要更明確的公私分明設計，這時適度的走道設計就是加分項。例如長輩通常就寢時間較早、或是兄弟姊妹同住，每人上下班時間不同，公私領域劃分不明確就可能遇到有成員需要休息時，仍被干擾的狀況。

我們回頭看以下國美珩月的A1戶。

國美珩月 A1戶 格局圖

首先我第一個注意到的是，樑柱都在外面，這個條件對三房很難得，因為三房坪數較大，室內常有樑通過，這時樑就會壓低高度，帶來視覺與空間上的壓迫感，因此像國美珩月的A1戶，樑都在外面起到雨遮的作用又不帶來壓迫，是好的設計。如果柱子在戶型裡時，就常常會有柱子旁邊的畸零空間，比方說柱邊小小凹進去的一塊，只能做木工櫃子加點收納作用。畸零空間也會造成常用傢俱怎麼擺怎麼卡，而國美珩月的A1戶，就沒有這個問題。

這戶型入門之後，有個小玄關的空間，依照生活習慣不同，有其好壞。
好的一面是可以做落塵區，因為落塵區可以設計較好清理髒污的材質，因此在落塵區換穿室外鞋，或是下雨天帶著淋濕的雨傘處理，或擺放小台的空氣清淨機，減少髒污進入室內。此外玄關對於有訪客來時，可以有一個緩衝，不會客人一開門直接看到家裡人，客廳的人可以先知道有訪客來，有餘裕做個整理，因此玄關是很不錯的設計。但是現在房價高漲，對有些人來說，就會覺得玄關空間「太過奢侈」，寧願沒有玄關的設計，把真金白銀買來的坪數，換來更寬廣的空間感，對他們而言，有這個玄關反而就不是好格局。

這一戶的兩套廁所都沒有對外開窗，對於有些人會覺得不能接受，廁所的窗主要考量是怕「潮濕」與「通風不佳」，而我自己是覺得現在科技蠻發達，使用四合一暖風機在抽風換氣跟除濕，都比傳統開窗來得有效率，因此不認為是大問題，是可以應對的缺點。不過這戶客用衛浴開門的地方，距離餐桌比較近，有些人不太喜歡，也是個缺點。

A1戶的廚房跟陽台都算大，我覺得對兩房是缺點，但是以三房來說還不錯。

臨採光面的主臥、客廳、書房、次臥，四個空間，主臥跟次臥設計都還蠻大的，如果成員的生活型態大多是各自待在臥室，應該會喜歡這個設計，我注意到的是，由於沒有室內柱子，調整的彈性很高。比方說主臥跟客廳，喜歡公領域開闊一點，可以調整主臥跟客廳牆的位置，讓臥室小一點，或是希望客廳遼闊大氣，可以縮減書房的空間，又或是嫌次臥室小，可以將書房空間轉給次臥，根據每人生活型態不同，有調整的空間這點還不錯。

不過這戶因為客廳在中間，臥室在兩邊，沒有走道區隔公私領域，對於坪效上是好事，但如果家庭成員作息差距很大時，這種相對不明確的劃分，就有可能互相干擾到，比方說有成員需要較早休息，其他人還在客廳喧嘩時，就會比較不便。

而第三房的單人房，就是在極限範圍內硬隔出來的一個小間了，對於家裡小朋友還小時，應該還夠用，如果小孩比較大了，就會覺得壅擠，像這種空間，很多是嬰幼兒時充當儲藏室，堆放較多的雜物，之後改成小朋友的房間。

這一戶公領域的收納空間對三房的成員不算太多，裝潢時可能開放書房要多一點收納的巧思設計，或是像前述的，把最小的單人房充作儲藏室。

整體來說，國美珩月的A1戶採光面充足，不算有太嚴重的缺點，沒有太多走道設計，不過對於在乎花大錢買每一坪的人，玄關跟開放書房可能就是「太過享受」的設計，沒有較明確的公私劃分，也會是許多人不愛的點。第三房的單人房空間較小，換來相對舒適且有調整彈性的其他空間，在規劃上我覺得還蠻用心的，個人仔細思考了一下，覺得是蠻好的一戶。

以上是我的個人淺見，想提醒您，這些切入點並不是絕對正確且適用於所有人的哦，根據每人的偏好與生活型態不同，會有所差異，以上內容供您參考。

希望對您有幫助^^